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- 北京寫字樓市場
1.1 北京2022年上(shàng)半年市場情況
（一(yī / yì ／yí)）整體情況
截至2022年二季度末，北京全市甲級寫字樓存量爲(wéi / wèi)1,437萬平方米，上(shàng)半年新增供應量同比回落，共計入市約19萬平方米。
圖1：北京商務區分布示意
資料來(lái)源：Savills
2022年上(shàng)半年受疫情反複疊加部分租戶退租影響，全市累計淨吸納量爲(wéi / wèi)8.47萬平方米，較去年同期下降78.3%。其中二季度全市淨吸納量爲(wéi / wèi)-10,750平方米，是(shì)自2020年三季度以(yǐ)來(lái)首次由正轉負。受新增供應和(hé / huò)持續退租的(de)影響，二季度全市平均空置率環比上(shàng)升0.5個(gè)百分點至15.8%。
上(shàng)半年由于(yú)宏觀經濟下行、租賃需求疲軟等因素，絕大(dà)部分區域租金水平受到(dào)抑制并出(chū)現環比下滑，二季度甲級寫字樓的(de)平均有效租金維持在(zài)每平方米每月337.5元（11.07元/m2/天），環比下降0.4%。
（二）區域市場情況
因疫情反複，二季度内各子(zǐ)市場均受到(dào)不(bù)同程度的(de)防疫管控，導緻租賃活動受限，整體新租交易量明顯下降。此外，由于(yú)科技行業震蕩伴随賽道(dào)優化、企業整合以(yǐ)及疫情沖擊等因素導緻的(de)退租情況持續加劇，使得二季度全市淨吸納量爲(wéi / wèi)-10,750平方米，全市平均空置率環比上(shàng)升0.5個(gè)百分點至15.8%。部分區域如望京、中關村由于(yú)互聯網企業需求收縮導緻空置率明顯上(shàng)升。而(ér)CBD、麗澤、通州等商務區由于(yú)面積持續去化，其空置率在(zài)二季度均出(chū)現不(bù)同程度的(de)下降。
無論是(shì)核心商務區亦或次核心商務區，其平均租金在(zài)二季度均出(chū)現不(bù)同程度的(de)下降。麗澤則是(shì)唯一(yī / yì ／yí)一(yī / yì ／yí)個(gè)平均租金環比正增長的(de)商務區，較上(shàng)季度上(shàng)升 1.3%。
（三）租賃客戶分類
受疫情反複、租賃需求疲軟等因素影響， 2022年上(shàng)半年北京寫字樓市場租賃成交的(de)行業分布格局有所調整。其中，金融行業（28.3%）在(zài)上(shàng)半年的(de)成交占比領先于(yú)其他(tā)行業，完成了(le／liǎo)全市約三成的(de)租賃面積交易。信息技術行業在(zài)上(shàng)半年的(de)需求持續減弱，租賃面積成交占比（ 21.1%）位列第二。專業服務（7.2%）、公共事業（6.7%）及健康醫療（5.2%）等行業的(de)租賃需求基本保持穩定。
成交區域而(ér)言，2022年上(shàng)半年受到(dào)疫情再次爆發的(de)影響，北京主要(yào / yāo)行政區 如朝陽、海澱、東城、豐台等區域均采取嚴格的(de)防疫政策，直接影響到(dào)寫字樓市場開展正常的(de)租賃活動，導緻市場活躍度出(chū)現下滑。從數據來(lái)看，上(shàng)半年CBD 及麗澤區域是(shì)租賃成交最爲(wéi / wèi)活躍的(de)商務區，這(zhè)兩個(gè)區域占據了(le／liǎo)上(shàng)半年北京寫字樓市場新租、擴租、搬遷成交量的(de)一(yī / yì ／yí)半之(zhī)多 。其中，CBD行業結構最均衡，麗澤租戶行業也(yě)日漸多元。其他(tā)商務區在(zài)上(shàng)半年也(yě)有部分租賃成交案例，但整體市場活躍度相對不(bù)足、成交量較爲(wéi / wèi)有限。
從租戶企業背景來(lái)看，2022年上(shàng)半年北京寫字樓租賃成交仍以(yǐ)内資租戶爲(wéi / wèi)主要(yào / yāo)驅動力，内資企業所承租面積的(de)比重約爲(wéi / wèi)81.7%。外資及合資租戶的(de)承租面積占比約占18.3%。
1.2 未來(lái)供應
2022年全年北京甲級寫字樓市場預計迎來(lái)約 82.4萬平方米的(de)新項目入市，其中部分新項目受疫情影響将延期交付。盡管 2022 年的(de)供應量較 2021 年有所減少，但考慮到(dào)上(shàng)半年北京寫字樓市場整體表現欠佳，各業主方仍将面臨較大(dà)的(de)去化壓力。随着疫情影響逐步消退，市場活躍度有望逐步回升，核心區域可租面積的(de)增加将吸引租戶升級或回流。
市場供應在(zài)2022-2024年内将保持相對穩定的(de)供應水平，年均供應約74萬平方米。
圖2：北京未來(lái)四年寫字樓供應預計
資料來(lái)源：Savills
2.北京商務園區市場
（一(yī / yì ／yí)）北京商務園區分布及現狀
根據高力國(guó)際統計分類，截至2022年二季度北京商務園區總存量爲(wéi / wèi)1436.8萬平方米，子(zǐ)市場共6個(gè)：上(shàng)地(dì / de)、望京–酒仙橋、通惠河傳媒走廊爲(wéi / wèi)成熟産業園子(zǐ)市場；豐台、北清路、北京經濟開發區（亦莊）爲(wéi / wèi)新興産業園子(zǐ)市場。
圖3：北京各商務園區分布
從需求看，2021年全年産業園市場淨吸納量接近140萬平方米，創近五年新高，主要(yào / yāo)市場需求依舊來(lái)源于(yú)互聯網科技企業。2021年四季度淨吸納量爲(wéi / wèi)62.5萬平方米，去除新項目預租賃及單一(yī / yì ／yí)租戶的(de)大(dà)宗成交後爲(wéi / wèi)27.4萬平方米。
資料來(lái)源：高力國(guó)際
從需求看，由于(yú)頭部互聯網科技公司持續進行面積的(de)整合調整，加之(zhī)疫情影響導緻的(de)市場活躍度降低，二季度内産業園市場淨吸納量錄得負值，約-5.4萬平方米。從供應看，上(shàng)半年北京産業園市場無新項目入市，預計下半年市場将迎來(lái) 61 萬平方米的(de)新增供應。
由于(yú)需求放緩，本季度市場租金繼續承壓，淨有效租金環比微降 0.4% 至 129.3 元每月每平方米，其中上(shàng)地(dì / de)和(hé / huò)亦莊市場本季度租金調整幅度相對較高，分别環比下降 1.8% 和(hé / huò) 3.1%。
從空置率看，市場空置率二季度環比上(shàng)漲 0.5個(gè)百分點至 15.1%，上(shàng)半年市場空置率累計上(shàng)漲 0.9 個(gè)百分點。預計受到(dào)下半年新增供應的(de)影響，市場空置率至年底均将處于(yú)高位。
各商務園區子(zǐ)市場比較而(ér)言，租金水平最高的(de)是(shì)上(shàng)地(dì / de)，達到(dào)175.6元/m2/月（5.76元/m2/天），空置率在(zài)二季度有所上(shàng)升，達到(dào)9.9%。其次是(shì)望京–酒仙橋區域，平均租金水172.7元/m2/月（5.66元/m2/天），空置率12.8%。之(zhī)後是(shì)通惠河傳媒走廊以(yǐ)及北清路區域，平均租金均約125元/m2/月（4.1元/m2/天），空置率分别爲(wéi / wèi)14.9%和(hé / huò)9.2%。另外，成熟商務園區子(zǐ)市場租金高于(yú)市場平均水平，空置率較低。其中，由于(yú)頭部互聯網企業的(de)面積整合以(yǐ)及相關上(shàng)下遊企業的(de)需求放緩，外加疫情管控影響企業租賃決策落地(dì / de)，使得上(shàng)地(dì / de)和(hé / huò)中關村軟件園區域持續有面積騰退且去化緩慢，空置率連續兩個(gè)季度攀升。而(ér)北清路區域憑借租金成本和(hé / huò)集成電路、生命科學等産業集聚優勢，空置率連續下降。其他(tā)區域上(shàng)半年去化表現則較爲(wéi / wèi)平緩。
從成交行業來(lái)看，2021 年北京市 5,000 平方米以(yǐ)上(shàng)大(dà)宗租賃成交中，互聯網科技公司成交占比超過五成，互聯網科技公司成爲(wéi / wèi) 2021 年市場需求的(de)主要(yào / yāo)來(lái)源。2022 年上(shàng)半年，産業園市場大(dà)宗租賃成交數量有限。從全産業園市場來(lái)看，頭部互聯網科技類企業的(de)擴張速度自去年年底起有所放緩，互聯網科技、金融以(yǐ)及物流運輸是(shì)二季度市場主要(yào / yāo)的(de)需求來(lái)源。
（二）未來(lái)供應及發展
由于(yú)部分項目的(de)延期，北京商務園區市場将在(zài)2022-2023年迎來(lái)供應高峰，年度供應分别爲(wéi / wèi)61萬平方米和(hé / huò)103.3萬平方米。
2022年至2025年，預計年均新增供應57萬平方米，其中上(shàng)地(dì / de)與北清路區域合計占比接近總體供應量的(de)60%。
圖4：北京商務園區未來(lái)供應情況
另一(yī / yì ／yí)方面政府也(yě)在(zài)陸續發布關于(yú)支持和(hé / huò)服務高新技術企業的(de)各項措施，将進一(yī / yì ／yí)步促進北京國(guó)際科技創新中心和(hé / huò)中關村世界領先科技園區的(de)建設，從而(ér)帶動商務園區的(de)區域環境完善和(hé / huò)産業需求導入。
3.北京大(dà)宗交易市場
根據CBRE和(hé / huò)高力國(guó)際的(de)統計數據，2022年上(shàng)半年，北京總計大(dà)宗交易有11宗，總交易金額158.9億，其中辦公及商務園區（含工業）類共6宗，總交易金額116.47億；商業共1宗，總交易金額1.63億；酒店及公寓類4宗，總交易金額40.8億。
考察具體交易數據，2022年上(shàng)半年北京辦公及商務園區類資産無論在(zài)交易數量還是(shì)交易金額上(shàng)，始終屬于(yú)主導地(dì / de)位。北京辦公及商務園區交易宗數達6宗，占總交易數量的(de)54.55%；辦公及商務園區成交金額爲(wéi / wèi)116.47億，占總成交金額的(de)73.3%。
從投資者類型來(lái)看，自用型成交金額約15.4億，占總交易金額的(de)9.7%；境内投資者總交易金額111.38億，占總交易金額70.1%；境外投資者總交易金額32.12億，占總交易金額20.2%，可以(yǐ)看到(dào)上(shàng)半年北京大(dà)宗交易以(yǐ)機構投資者爲(wéi / wèi)主，尤其内資機構投資者更爲(wéi / wèi)活躍。
近期疫情反複和(hé / huò)各類物業租賃市場短期波動，是(shì)影響投資者信心并延緩交易落地(dì / de)的(de)重要(yào / yāo)原因。但北京市場的(de)長期穩健性和(hé / huò)資産稀缺性對投資者的(de)吸引力不(bù)減，随着穩經濟和(hé / huò)産業發展政策的(de)出(chū)台和(hé / huò)實施，投資者的(de)落子(zǐ)布局有望在(zài)下半年加速。與此同時(shí)，一(yī / yì ／yí)部分開發商、地(dì / de)産基金等賣家已開始通過其在(zài)土地(dì / de)開發、改造更新、物業運營等領域的(de)資管能力和(hé / huò)優勢，爲(wéi / wèi)交易資産進行增值或者信用加持，這(zhè)些措施都将促進交易的(de)達成，并有利于(yú)資産價值未來(lái)的(de)長續發展和(hé / huò)提升。此外，北京市政府近期出(chū)台多項緻力于(yú)改善戰略性新興産業和(hé / huò)基礎性物流設施發展環境的(de)舉措，對其空間載體品質提出(chū)更高要(yào / yāo)求，這(zhè)将進一(yī / yì ／yí)步提升投資者對商務園區、倉儲物流、冷鏈等新基建領域的(de)關注，并釋放更多的(de)投資機會。
4.上(shàng)海寫字樓市場
4.1 上(shàng)海2022年上(shàng)半年市場情況
截至2022年二季度末，上(shàng)海商務區甲級寫字樓存量1,600萬平方米，其中中央商務區450萬平方米，次級商務區600萬平方米，非核心商務區550萬平方米。
圖5：上(shàng)海寫字樓市場版圖
資料來(lái)源：Savills
受疫情反複及封控政策影響，上(shàng)海全市供需端放緩明顯。2022年上(shàng)半年上(shàng)海甲級寫字樓新增供應14.5萬平方米，淨吸納量32萬平方米，大(dà)量新項目将推遲于(yú)下半年正式交付。其中，二季度新增供應7.5萬平方米，環比上(shàng)升7%，同比下降54%；淨吸納量4.67萬平方米，環比下降83%，同比下降86%；空置率較高的(de)新項目及非核心項目集中區域租金承壓已初顯下行趨勢，平均有效租金7.3元/平方米/天，環比下降1%；平均空置率14.8%，環比上(shàng)升2.3%，此前連續6個(gè)季度空置率呈下降趨勢。
分區域來(lái)看截至2022年二季度末，中央商務區租金水平整體較高，平均租金達到(dào)9.8元/m2/天,平均空置率6.6%。其内部三區域市場亦有分化，其中陸家嘴空置率最高，達8.9%，南京西路空置率最低且租金水平最高，分别爲(wéi / wèi)3.2%及10.8元/m2/天。次級商務區平均租金7.1元/m2/天，平均空置率13.3%，較核心商務區高出(chū)一(yī / yì ／yí)倍。區域内子(zǐ)市場整體租金水平穩定在(zài)6.4~8.1元/m2/天之(zhī)間，但空置率分化較嚴重，特别是(shì)北外灘和(hé / huò)北站，空置率分别爲(wéi / wèi)26.7%和(hé / huò)20%，該區域目前的(de)供應量過大(dà)，市場難以(yǐ)短時(shí)間消化。非核心商務區平均租金5.5元/ m2/天，平均空置率23%。該區域租金水平較中央商務區和(hé / huò)次級商務區仍有一(yī / yì ／yí)定差距，2021年全年區域内空置率在(zài)持續下降，但由于(yú)今年上(shàng)半年的(de)疫情反複，周期内空置率有明顯上(shàng)升。
租賃成交方面，金融業、TMT、醫藥及生命科學穩居2022年前五主力需求，寫宇樓以(yǐ)金融機構爲(wéi / wèi)首尤具韌性。其次健康醫療、數字經濟、能源材料等行業将在(zài)疫情後迎來(lái)快速複蘇并産生新一(yī / yì ／yí)輪租賃需求。而(ér)消費品制造業以(yǐ)新能源汽車、快消品爲(wéi / wèi)代表的(de)行業需求雖第一(yī / yì ／yí)季度較快釋放，但第二季度因疫情及封控政策加之(zhī)國(guó)内外供應鏈受阻而(ér)放緩，呈明顯先揚後抑之(zhī)勢。另外，上(shàng)半年中央商務區内部搬遷持續且整體需求穩健，陸家嘴金融集聚效應引領全市去化表現，南京西路、淮海中路行業結構更爲(wéi / wèi)均衡。濱江闆塊整體亦表現出(chū)韌性，其中前灘憑借醫藥和(hé / huò)TMT爲(wéi / wèi)主的(de)多元需求位居上(shàng)半年熱點子(zǐ)市場前列。此外，濱江區域整體承接較多跨江或跨區升級搬遷需求，但受疫情幹擾該類需求第二季度明顯縮減。現有租戶新租活動持續高達八成，擴租占比第二季度環比縮小7%，同級搬遷占比相應擴大(dà)。供需層面的(de)長時(shí)間停滞，大(dà)面積需求推遲或暫停，使得五千平方米以(yǐ)下面積段成交占絕對主導。
上(shàng)半年市場對于(yú)靈活辦公及定制裝修的(de)接受度得到(dào)提升，尤其外資企業已反應出(chū)對靈活辦公模式接納度的(de)提升。市場信心有待逐步重振，加之(zhī)下半年充沛供應放量空置率或繼續擡升，年内租金總體承壓。
4.2 未來(lái)供應
上(shàng)海過去十年間非核心商務區甲級寫字樓存量占比持續擴大(dà)，且預計未來(lái)四年這(zhè)一(yī / yì ／yí)比例還将上(shàng)升。
2022-2026年預計約有652萬平方米新增供應入市，其中2022年全市場新增供應預計約170萬平方米，在(zài)此後兩年供應量均将超過150萬平方米/年。長期供應放量，預期空置率仍将維持高位。從商務區層級來(lái)看，未來(lái)3年内中央商務區新增有限，次級商務區新增供應逐年下降，非核心商務區新增供應逐年上(shàng)升。
圖6：上(shàng)海各商務區供應占比情況
資料來(lái)源：Savills
從商務區層級來(lái)看，未來(lái)3年内中央商務區新增有限，次級商務區新增供應逐年下降，非核心商務區新增供應逐年上(shàng)升。
5.上(shàng)海商務園區市場
（一(yī / yì ／yí)）上(shàng)海商務園區分布及現狀
上(shàng)海市目前主要(yào / yāo)的(de)商務園區分布在(zài)包括漕河泾、張江、臨空、市北、金橋、康橋、松江、浦江、外高橋、青浦在(zài)内的(de)10個(gè)闆塊。
截至2022年二季度末，上(shàng)海商務園區存量1,170.73萬平方米，其中張江和(hé / huò)漕河泾闆塊的(de)面積占比最高，分别爲(wéi / wèi)28.9%和(hé / huò)20.1%，這(zhè)兩個(gè)商務園區也(yě)是(shì)目前發展最好、入駐企業最爲(wéi / wèi)優質的(de)商務園區。金橋、浦江、臨空、市北面積占比在(zài)7~15%之(zhī)間，規模上(shàng)屬于(yú)第二梯隊；康橋、青浦規模最小，均約1%。
圖7：2022年二季度上(shàng)海全市各商務園區市場存量和(hé / huò)分布
從供應來(lái)看，上(shàng)半年新增供應251,169平方米，同比下降39%。3個(gè)新增項目分别位于(yú)漕河泾、金橋和(hé / huò)外高橋，二季度市場無新增供應。
受疫情影響，全市二季度淨吸納量10,558平方米，同比下降96%，環比下降89%，需求釋放受阻。TMT、醫藥及生命科學、電子(zǐ)産品爲(wéi / wèi)二季度租賃需求的(de)主要(yào / yāo)來(lái)源，并以(yǐ)新設爲(wéi / wèi)主要(yào / yāo)成交類型，偏好浦東闆塊如金橋、張江。
從租金來(lái)看，政府纾困政策及國(guó)企租金減免措施起到(dào)有效作用，支撐平均租金報價保持穩定，爲(wéi / wèi)人(rén)民币 4.6元/平方米/天，環比上(shàng)升0.1%，同比上(shàng)升3.2%。其中，張江、漕河泾闆塊租金超過5元/m2/天，其他(tā)闆塊均爲(wéi / wèi)4.5元/平方米/天上(shàng)下。從空置率來(lái)看，二季度全市平均空置率15.4%。其中，漕河泾空置率保持低位爲(wéi / wèi)8%。考慮到(dào)漕河泾的(de)規模僅次于(yú)張江，其表現是(shì)領先其他(tā)各商務園區。
（二）未來(lái)供應及未來(lái)發展
從新增供應來(lái)看，上(shàng)海商務園區市場預計從2022年至2026年将有年均超過130萬平方米的(de)供應陸續入市，共計663.1萬平方米新增面積，六成集中在(zài)浦東地(dì / de)區，其中金橋和(hé / huò)張江闆塊分别占比31%和(hé / huò)22%。
圖8：上(shàng)海商務園區供應示意圖
資料來(lái)源：CBRE
預計2022年新增供應約69萬平方米，2023年140萬平方米，2024年200萬平方米，2025年190萬平方米。随着創新科技産業集群的(de)進一(yī / yì ／yí)步打造，生物醫藥産業和(hé / huò)電子(zǐ)信息産業在(zài)部分區域内的(de)聚集效應将不(bù)斷放大(dà)。
6.上(shàng)海大(dà)宗交易市場
根據戴德梁行和(hé / huò)CBRE統計數據，2022年上(shàng)半年上(shàng)海大(dà)宗交易共25宗，總成交金額489.88億，其中辦公及綜合體交易共13宗，總交易金額308.42億；工業/商務園區交易共8宗，總交易金額119.16億；零售商業交易1宗，總交易金額2.82億元；酒店/公寓交易共3宗，總交易金額59.48億。
從2022年上(shàng)半年上(shàng)海大(dà)宗交易數據來(lái)看，辦公及綜合體類在(zài)總成交金額及總交易宗數的(de)占比均爲(wéi / wèi)最大(dà)，其總交易金額308.42億，占比爲(wéi / wèi)62.96%，較上(shàng)年同期有大(dà)幅上(shàng)漲；交易宗數13宗，占比爲(wéi / wèi)52%。商務園區/工業類交易宗數8宗，占總交易宗數比例爲(wéi / wèi)32%，其總成交金額355.11億，占總成交金額的(de)24.32%。辦公和(hé / huò)商務園區/工業類交易金額占總大(dà)宗交易金額的(de)84%，占據絕對主導地(dì / de)位。
從投資者類型來(lái)看，2022年上(shàng)半年上(shàng)海自用型買家仍然最爲(wéi / wèi)活躍，交易金額與交易宗數均爲(wéi / wèi)最高，其交易宗數達到(dào)11宗，占總交易宗數的(de)44%，交易金額達220.95億，占總交易金額的(de)45.1%。其次，境内投資人(rén)總成交金額162.29億，占總成交金額33.1%。境外投資人(rén)總成交金額106.64億，占總成交金額21.8%。其中，二季度内資企業購置自用樓宇的(de)需求頻頻湧現，緻使上(shàng)半年自用型投資金額占比達45.1%，内資買家總占比維持在(zài)78.2%的(de)高位，尤以(yǐ)來(lái)自金融、科技、能源與物流等行業的(de)自用買家購置辦公物業爲(wéi / wèi)寫字樓交易占比提升的(de)主要(yào / yāo)因素。
當下生命科學園及長租公寓等物業類型的(de)投資吸引力持續攀升，一(yī / yì ／yí)方面得益于(yú)其剛需屬性突出(chū)，租賃需求受疫情影響相對有限，另一(yī / yì ／yí)方面，受惠于(yú)公募REITs的(de)廣泛擴容，後期此類資産的(de)退出(chū)方式也(yě)将更加高效靈活。同時(shí)，疫情反複所帶來(lái)的(de)市場不(bù)确定性增加，帶動核心增值型資産交易占比持續上(shàng)升。
7.結論和(hé / huò)投資建議
本次研究報告主要(yào / yāo)考察2022年上(shàng)半年北京和(hé / huò)上(shàng)海的(de)寫字樓、商務園區（含工業）以(yǐ)及大(dà)宗交易市場，對于(yú)兩地(dì / de)市場的(de)整體對比總結與未來(lái)投資建議如下：
- 2022年上(shàng)半年北京、上(shàng)海兩地(dì / de)甲級寫字樓市場受疫情反複及封控政策影響，導緻兩地(dì / de)市場新增供應均不(bù)足20萬平方米，同時(shí)吸納量也(yě)出(chū)現明顯下滑。相信随着疫情影響逐步消退，市場活躍度有望在(zài)下半年逐步回升；
- 北京寫字樓市場平均租金表現優于(yú)上(shàng)海，但由于(yú)上(shàng)半年互聯網行業優化、企業整合疊加疫情影響，空置率表現略差于(yú)上(shàng)海。而(ér)對于(yú)存量和(hé / huò)新增寫字樓的(de)消化，短期内上(shàng)海比北京面臨更大(dà)的(de)壓力；
- 北京商務園區存量超過上(shàng)海市場，未來(lái)新增供應量上(shàng)海将遠超北京。上(shàng)海商務園區租金水平略高于(yú)北京，空置率水平相當；
- 上(shàng)海市場大(dà)宗交易活躍性和(hé / huò)物業流動性要(yào / yāo)好于(yú)北京市場，内資企業在(zài)上(shàng)海購置自用樓宇的(de)需求頻頻湧現。辦公樓以(yǐ)及商務園區仍是(shì)最主流的(de)交易品類，同時(shí)生命科學園及長租公寓或具備改造條件的(de)酒店類資産也(yě)愈發受到(dào)市場追捧；
- 展望下半年，疫情得以(yǐ)有效控制以(yǐ)及全面複工複産将帶動兩地(dì / de)市場經濟平穩發展，并向租賃及大(dà)宗交易市場持續釋放積極信号。