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- 北京寫字樓市場
1.1 北京2021年全年市場情況
（一(yī / yì ／yí)）整體情況
截至2021年12月底，北京全市甲級寫字樓存量爲(wéi / wèi)1,416萬平方米。随着2021年四季度六個(gè)新項目的(de)交付，全年供應總量錄得131.2萬平方米，創2008年以(yǐ)來(lái)新高。
圖1：北京商務區分布示意
資料來(lái)源：Savills
由于(yú)疫情導緻前期抑制的(de)需求在(zài)2021年充分放量，2021年全年淨吸納量約101.9萬平方米，同比上(shàng)升88%，創曆史新高。受益于(yú)極佳的(de)去化情況，四季度全市平均空置率環比下降1.7個(gè)百分點至15%，市場整體空置水平開始向下調整，回歸均衡。新增需求大(dà)量集中在(zài)頭部互聯網企業和(hé / huò)金融類企業。
2021年整體市場租金降幅在(zài)下半年呈現企穩迹象，四季度甲級寫字樓的(de)平均租金維持在(zài)人(rén)民币每平方米每月341元（11.18元/㎡/天），環比下降0.2%。
（二）區域市場情況
随着疫情的(de)控制和(hé / huò)經濟的(de)恢複，2021年全年北京甲級寫字樓市場全面爆發，供應、吸納雙雙破“百萬量級”：全年供應累計達 131.2萬平方米；全年吸納量達101.9萬平方米。其中四季度的(de)單季度吸納量再創新高，達40.5平方米，環比上(shàng)漲81%，約爲(wéi / wèi)2020年同期的(de) 4.4 倍。
受益于(yú)持續活躍的(de)租賃需求，在(zài)四季度大(dà)部分區域的(de)平均租金已開始實現企穩并逐漸反彈。子(zǐ)市場表現不(bù)一(yī / yì ／yí)：望京全年保持增長态勢；CBD、麗澤年末觸底；中關村保持堅挺，其他(tā)區域如燕莎、奧體、東二環和(hé / huò)王府井仍有下行壓力。
2021年四季度市場整體空置率持續下行，全市空置率環比下降1.7個(gè)百分點至 15%。除中關村區域因新項目入市而(ér)出(chū)現空置率環比上(shàng)升之(zhī)外，其他(tā)區域的(de)空置率在(zài)四季度均出(chū)現不(bù)同程度的(de)下降。
（三）租賃客戶分類
回顧2021年，北京寫字樓租賃需求持續呈現井噴的(de)态勢，市場活躍度較2020年大(dà)幅提升。基于(yú)2021年全年的(de)市場成交情況，信息技術類企業（41.7%）獨占鳌頭，完成了(le／liǎo)全市超過四成的(de)租賃面積交易。其次，金融（21.9%）、專業服務（6.2%）、消費者服務（4.6%）及健康醫療（4.6%）等行業也(yě)在(zài)充分釋放租賃需求，上(shàng)述合計占據全年寫字樓承租面積的(de)79%。
成交區域而(ér)言，2021年租賃成交的(de)熱點商務區均集中在(zài)年度供應量較大(dà)的(de)區域如：1）核心商務區CBD及其周邊；2）次核心商務區東二環、亞奧、中關村、望京。此外新興商務區麗澤的(de)年度租賃成交最爲(wéi / wèi)活躍。這(zhè)些區域可以(yǐ)爲(wéi / wèi)租戶提供充足的(de)寫字樓辦公空間，因此也(yě)成爲(wéi / wèi)企業新租、擴租、搬遷等選址行爲(wéi / wèi)的(de)首選。其他(tā)區域則面臨客戶周轉率相對較低，市場活躍度不(bù)足的(de)現狀。
從租戶企業背景來(lái)看，2021年北京寫字樓租賃成交仍以(yǐ)内資租戶爲(wéi / wèi)主要(yào / yāo)驅動力，内資企業在(zài)全年所承租面積的(de)比重約爲(wéi / wèi)87.1%。外資及合資租戶的(de)承租面積占比約占12.9%。
1.2 未來(lái)供應
預計在(zài)2022年期間，北京甲級寫字樓市場将迎來(lái)約 85 萬平方米的(de)新項目入市 。盡管2022年的(de)供應量較2021年有所減少，但北京寫字樓市場仍然面臨較大(dà)的(de)去化壓力。但在(zài)後疫情階段，租賃需求将得到(dào)充分釋放，預計 2022 年全年市場吸納量仍将維持在(zài)高位且租金水平開始企穩。
市場供應将在(zài)2023年達到(dào)本輪周期低位，預計爲(wéi / wèi)435,430 ㎡。所以(yǐ)在(zài)本輪供應高峰過後，預計市場空置率将開始逐年下降，平均租金觸底回升。
圖3：北京未來(lái)四年寫字樓供應預計
資料來(lái)源：Savills
2.北京商務園區市場
（一(yī / yì ／yí)）北京商務園區分布及現狀
根據高力國(guó)際統計分類，截至2021年末北京商務園區總存量爲(wéi / wèi)1438.8萬平方米，子(zǐ)市場共有6個(gè)：上(shàng)地(dì / de)、望京–酒仙橋、通惠河傳媒走廊爲(wéi / wèi)成熟産業園子(zǐ)市場；豐台、北清路、北京經濟開發區（亦莊）爲(wéi / wèi)相對新興産業園子(zǐ)市場。
圖4：北京各商務園區分布
從需求看，2021年全年産業園市場淨吸納量接近140萬平方米，創近五年新高，主要(yào / yāo)市場需求依舊來(lái)源于(yú)互聯網科技企業。2021年四季度淨吸納量爲(wéi / wèi)62.5萬平方米，去除新項目預租賃及單一(yī / yì ／yí)租戶的(de)大(dà)宗成交後爲(wéi / wèi)27.4萬平方米。
資料來(lái)源：高力國(guó)際
從供應看，2021年全年産業園市場共計新增54.9萬平方米，四季度共計有4個(gè)新項目入市。全年市場租金持續走高，年末租金同比上(shàng)漲3.5%。四季度市場平均有效租金繼續上(shàng)漲，環比上(shàng)漲2.7%。部分子(zǐ)市場如望京 酒仙橋、上(shàng)地(dì / de)在(zài)全年租金均出(chū)現了(le／liǎo)上(shàng)漲，年末分别同比上(shàng)漲 8.2% 和(hé / huò) 5.5%。
從空置率看，2021年全年産業園市場持續去化，年末空置率同比2020 年末出(chū)現大(dà)幅回落，四季度空置率同比下降了(le／liǎo) 7.6 個(gè)百分點。得益于(yú)新項目的(de)良好預租及單一(yī / yì ／yí)租戶的(de)大(dà)宗成交，2021年四季度市場空置率環比下降 2.9 個(gè)百分點至 14.1%。
各商務園區子(zǐ)市場比較而(ér)言，租金水平最高的(de)是(shì)上(shàng)地(dì / de)，達到(dào)180.5元/㎡/月（5.92元/㎡/天），空置率則在(zài)所有産業園區中最低，僅有7.5%，該區域互聯網科技企業集中，需求旺盛。其次是(shì)望京–酒仙橋區域，平均租金水174.6元/㎡/月（5.72元/㎡/天），空置率14.2%，維持平均水平。之(zhī)後是(shì)通惠河傳媒走廊以(yǐ)及北清路區域，平均租金均約125元/㎡/月（4.1元/㎡/天），空置率分别爲(wéi / wèi)16.9%和(hé / huò)10.2%。另外，成熟商務園區子(zǐ)市場租金高于(yú)市場平均水平，空置率較低。
基于(yú)2021年全年商務園區租賃成交情況，可看出(chū)新增需求主要(yào / yāo)來(lái)自于(yú)互聯網科技企業，全年市場 5,000 平方米以(yǐ)上(shàng)大(dà)宗租賃成交中，互聯網科技公司成交占比超過五成。全年5,000 平方米新增成交區域主要(yào / yāo)是(shì)上(shàng)地(dì / de)及北清路，占比分别爲(wéi / wèi)42%和(hé / huò)17%。
（二）未來(lái)供應及發展
2021年由于(yú)部分項目的(de)延期，全年商務園區市場共計迎來(lái)54.9萬平方米新增供應。未來(lái)2022-2023年将迎來(lái)市場供應高峰，年均供應分别爲(wéi / wèi)94.7萬平方米和(hé / huò)101.7萬平方米。
2021年至2025年，預計年均新增供應64萬平方米，其中上(shàng)地(dì / de)與北清路區域合計占比超過總體供應量的(de)50%。大(dà)批優質新項目入市會爲(wéi / wèi)各區域導入如信息技術、生物醫藥等高精尖産業提供空間支持，預計未來(lái)相關産業租戶會繼續布局，尤其對研發辦公的(de)需求将進一(yī / yì ／yí)步釋放。
圖6：北京商務園區近五年供應情況
資料來(lái)源：高力國(guó)際
3.北京大(dà)宗交易市場
根據CBRE和(hé / huò)高力國(guó)際的(de)統計數據，2021年全年，北京總計大(dà)宗交易有40宗，總交易金額656.06億，其中辦公及商業園區（含工業）類共29宗，總交易金額491.65億；商業共4宗，總交易金額104.68億，酒店及公寓類7宗，總交易金額83.73億。
考察具體交易數據，2021年全年北京辦公及商務園區類資産無論在(zài)交易數量還是(shì)交易金額上(shàng)，始終占據絕對主導地(dì / de)位。北京辦公及商務園區交易宗數達29宗，占總交易數量的(de)72.5%；辦公及商務園區成交金額爲(wéi / wèi)491.65億，占總成交金額的(de)72.3%。
從投資者類型來(lái)看，自用型成交金額約141.39億，占總交易金額的(de)20.8%；境内投資者總交易金額291.95億，占總交易金額42.9%；境外投資者總交易金額246.72億，占總交易金額36.3%，可以(yǐ)看到(dào)全年北京大(dà)宗交易是(shì)以(yǐ)内、外資機構投資者爲(wéi / wèi)主。
4.上(shàng)海寫字樓市場
4.1 上(shàng)海2021年全年市場情況
2021年度上(shàng)海寫字樓市場展露強勁複蘇表現。截至2021年末，上(shàng)海商務區甲級寫字樓存量1,520萬平方米，其中中央商務區450萬平方米，次級商務區580萬平方米，非核心商務區490萬平方米¥。
圖7：上(shàng)海寫字樓市場版圖
資料來(lái)源：Savills
2021年全年上(shàng)海甲級寫字樓新增供應115.18萬平方米，淨吸納量創曆史新高達到(dào)135.76萬平方米，同比翻一(yī / yì ／yí)倍。其中，四季度新增供應65.87萬平方米；淨吸納量40.5萬平方米，環比上(shàng)升18.1%；平均有效租金7.4元/平方米/天，環比上(shàng)升0.8%；平均空置率14.2%，環比上(shàng)升1.1%。
四季度上(shàng)海有7個(gè)新項目交付入市，分别爲(wéi / wèi)：曹家渡旭輝企業大(dà)廈、大(dà)甯利福國(guó)際中心、國(guó)浩長風城、綠地(dì / de)外灘中心企業總部、世博天安金融大(dà)廈、北外灘瑞虹企業天地(dì / de)、新江灣城尚浦彙。新入市項目位置較好，品質和(hé / huò)體量均符合核心資産的(de)配置要(yào / yāo)求。
中央商務區租金水平整體較高，平均租金達到(dào)9.7元/㎡/天,平均空置率7.8%。其内部三區域市場亦有分化，其中陸家嘴空置率最高，達9.7%，淮海中路空置率最低，僅爲(wéi / wèi)4.9%。南京西路租金水平最高，達10.6元/㎡/天。次級商務區平均租金7.2元/㎡/天，平均空置率14.0%，較核心商務區高出(chū)近8成。區域内子(zǐ)市場整體租金水平穩定在(zài)6.3~8.1元/㎡/天之(zhī)間，但空置率分化較嚴重，特别是(shì)北外灘、空置率接近35%，北站和(hé / huò)南黃浦也(yě)超過17%，該區域目前的(de)供應量過大(dà)，市場難以(yǐ)短時(shí)間消化。非核心商務區2021年二季度平均租金5.6元/ ㎡/天，平均空置率20.4%。該區域租金水平較中央商務區和(hé / huò)次級商務區仍有一(yī / yì ／yí)定差距，但空置率正在(zài)快速下降。特别是(shì)前灘，空置率已經降到(dào)4%，表明該區域全年租賃需求持續增長。大(dà)虹橋、五角場和(hé / huò)徐彙濱江區域空置率相對較高，均超過20%，主要(yào / yāo)原因是(shì)區域供應量較大(dà)。
租賃成交方面，上(shàng)海以(yǐ)強勁勢頭迎接數字經濟時(shí)代，以(yǐ)電商、社交媒體、人(rén)工智能&大(dà)數據及金融科技等細分類别主導的(de)TMT企業以(yǐ)超過25%成交占比位列全年首位。其次，伴随浦東“引領區”政策的(de)出(chū)台，以(yǐ)融資租賃、基金、銀行、保險爲(wéi / wèi)主的(de)金融業升級擴租明顯，成交占比20%。而(ér)資本推動、消費回流和(hé / huò)代際更叠疊加效應之(zhī)下，互聯網+屬性的(de)快消及奢侈品爲(wéi / wèi)代表的(de)消費品制造業，與“專精特新”相關的(de)生物醫藥企業擴張愈加活躍，占比分别達到(dào)10%和(hé / huò)8%。此外，以(yǐ)律師爲(wéi / wèi)首的(de)專業服務和(hé / huò)第三方辦公服務運營商年内亦持續穩健布局。
成交屬性方面，年内政府與市場“和(hé / huò)弦共振”，國(guó)内外頭部企業戰略布局帶來(lái)整層以(yǐ)上(shàng)中大(dà)面積租賃需求占比提升，核心區位吸引主力需求金融和(hé / huò)消費制造業集聚，而(ér)濱江多闆塊全年去化尤爲(wéi / wèi)亮眼，憑借多獨棟産品與可視性佳的(de)優勢加速總部辦公和(hé / huò)包括TMT、醫藥等細分部門差異化布局。
4.2 未來(lái)供應
上(shàng)海的(de)城市發展和(hé / huò)擴張是(shì)點狀式，存在(zài)多個(gè)城市副中心，并非以(yǐ)環線作爲(wéi / wèi)唯一(yī / yì ／yí)劃分依據，商務區的(de)發展亦遵循此規律。過去十年間非核心商務區甲級寫字樓存量占比持續擴大(dà)，且預計未來(lái)四年這(zhè)一(yī / yì ／yí)比例還将上(shàng)升。
2022-2026年預計約有667萬平方米新增供應入市，其中2022年全市場新增供應預計約180萬平方米，在(zài)此後兩年供應量仍将維持在(zài)150萬平方米/年。長期巨量新增供應導緻市場預期空置率仍将維持高位。
從商務區層級來(lái)看，未來(lái)3年内中央商務區新增有限，次級商務區新增供應逐年下降，非核心商務區新增供應逐年上(shàng)升。
圖8：上(shàng)海各商務區未來(lái)供應及占比情況
資料來(lái)源：Savills
5.上(shàng)海商務園區市場
（一(yī / yì ／yí)）上(shàng)海商務園區分布及現狀
上(shàng)海市目前共有包括張江、漕河泾、楊浦、金橋、臨港浦江、臨空、市北、陸家嘴軟件園、康橋、長風共10個(gè)産業園區。
圖9：2021年四季度上(shàng)海全市各商務園區市場存量和(hé / huò)分布
資料來(lái)源：戴德梁行
截至2021年四季度，上(shàng)海商務園區存量10,733,671平方米，全年新增供應887,765平方米，平均租金4.45元/平方米/天，全市平均空置率13.2%，全年淨吸納量1,045,929平方米。
從租金來(lái)看，上(shàng)海商務園區全年平均面價穩中有升，爲(wéi / wèi)人(rén)民币 4.45元/平方米/天。其中，陸家嘴軟件園、張江和(hé / huò)漕河泾闆塊平均租金位居前三。陸家嘴軟件園已超過6元/㎡/天，張江、漕河泾則超過5元/㎡/天。從空置率來(lái)看，盡管租賃活動積極，但由于(yú)新增供應大(dà)量湧入市場，四季度全市平均空置率微升至 13.24%。其中，漕河泾和(hé / huò)康橋最低，分别是(shì)1.9%和(hé / huò)0.9%。考慮到(dào)漕河泾的(de)規模僅次于(yú)張江，其表現是(shì)領先其他(tā)各商務園區。
（二）上(shàng)海商務園區供應及未來(lái)發展
從供應端看，2021年全年上(shàng)海共11個(gè)項目入市。全年上(shàng)海商務園區市場有887,765平方米的(de)新增供應，爲(wéi / wèi)近三年新高。其中，四季度有 5 個(gè)項目入市，分别布局于(yú)臨港浦江、金橋、臨空和(hé / huò)張江闆塊，共計523,000平方米，占據了(le／liǎo)全年新增供應的(de) 59%。
從需求端看，2021年全年上(shàng)海商務園區市場錄得超百萬的(de)淨吸納量，租賃活動十分活躍。年内頭部通信企業、智能制造、互聯網、生物醫藥等企業對上(shàng)海優質商務園區租賃需求旺盛，偏好金橋、臨港浦江、張江等闆塊。
從新增供應來(lái)看，預計從2022年至2025年，上(shàng)海商務園區市場将有2,273,690平方米的(de)新增供應竣工交付。其中，張江和(hé / huò)漕河泾闆塊将迎來(lái)放量供應。
圖10：上(shàng)海商務園區供應示意圖
資料來(lái)源：戴德梁行
預計2022年新增供應約89.6萬平方米，2023年86.1萬平方米，2024年21.6萬平方米，2025年30.1萬平方米。可以(yǐ)看出(chū)，2021-2023年均新增供應量均約90萬平方米，是(shì)上(shàng)海商務園區自2018年後的(de)供應量峰值，其他(tā)年份供應量多在(zài)30萬平方米上(shàng)下。
6.上(shàng)海大(dà)宗交易市場
根據JLL和(hé / huò)CBRE統計數據，2021年全年上(shàng)海大(dà)宗交易共114宗，總成交金額1072.11億，其中辦公及綜合體交易共36宗，總交易金額542億；工業/商務園區交易共59宗，總交易金額355.11億；零售商業交易8宗，總交易金額107.9億元；酒店/公寓交易共11宗，總交易金額67.1億。
從2021年全年上(shàng)海大(dà)宗交易數據來(lái)看，辦公及綜合體類總交易金額542億，占總成交金額比例最大(dà)，占比爲(wéi / wèi)50.6%，其交易宗數36宗，占總交易宗數的(de)31.58%。商務園區/工業類交易宗數59宗，首次超過傳統商辦項目，占總交易宗數比例最大(dà)，占比爲(wéi / wèi)51.75%，其總成交金額355.11億，占總成交金額的(de)33.12%。辦公和(hé / huò)商務園區/工業類交易金額占總大(dà)宗交易金額的(de)83.68%，占據絕對主導地(dì / de)位。
從投資者類型來(lái)看，2021年全年上(shàng)海自用型買家占據絕對活躍地(dì / de)位，交易金額與交易宗數均爲(wéi / wèi)最高，其中交易宗數達到(dào)65宗，占總交易宗數的(de)57.02%，交易金額達487.99億，占總交易金額的(de)45.5%。其次，境外投資人(rén)總成交金額332.7億，占總成交金額31%。境内投資人(rén)總成交金額251.42億，占總成交金額23.5%。
7.結論和(hé / huò)投資建議
本次研究報告主要(yào / yāo)考察2021年全年北京和(hé / huò)上(shàng)海的(de)寫字樓、商務園區（含工業）以(yǐ)及大(dà)宗交易市場，對于(yú)兩地(dì / de)市場的(de)整體對比總結與未來(lái)投資建議如下：
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- 2021年度北京、上(shàng)海兩地(dì / de)甲級寫字樓市場的(de)新增供應及淨吸納量均雙雙突破百萬量級，在(zài)充裕的(de)可租空間支持下，兩地(dì / de)淨吸納量均創曆史新高，疫情期間受影響或延遲的(de)需要(yào / yāo)在(zài)全年得以(yǐ)充分釋放；
- 北京商務園區存量超過上(shàng)海市場，未來(lái)數年供應量相當。上(shàng)海商務園區租金水平及空置率表現略好于(yú)北京市場。随着創新科技産業集群的(de)進一(yī / yì ／yí)步打造，生物醫藥、電子(zǐ)信息等高新技術産業在(zài)特定區域内的(de)聚集效應以(yǐ)及自用型購置需求将不(bù)斷放大(dà)；
- 受益于(yú)新基建、在(zài)線新經濟以(yǐ)及租賃住房等行業政策利好，可發行REITs的(de)資産類别如物流、IDC、産業園區及長租公寓等品類愈發受到(dào)投資人(rén)青睐；
- 根據2021年北京、上(shàng)海租賃市場的(de)表現，預期2022年市場的(de)強勢複蘇仍将持續，将爲(wéi / wèi)大(dà)宗物業的(de)流動性提供支持。同時(shí)開發商調整自身資産結構的(de)舉措仍将持續，在(zài)此背景下将有越來(lái)越多的(de)優質資産進入市場，爲(wéi / wèi)各類投資者提供更多選擇，從而(ér)推升投資市場活躍度。