導讀
爲(wéi / wèi)能夠敏捷地(dì / de)捕捉獲取優質核心資産的(de)潛在(zài)機會，鼎一(yī / yì ／yí)團隊定期跟蹤、整理與分析核心投資區域内重點關注的(de)資産品類的(de)市場交易信息，提高對市場發展趨勢的(de)認知，也(yě)爲(wéi / wèi)項目投資提供研判依據。
本報告主要(yào / yāo)對北京和(hé / huò)上(shàng)海兩地(dì / de)，2022年的(de)寫字樓市場、商務園區市場以(yǐ)及大(dà)宗交易市場進行跟蹤研究，并對兩地(dì / de)未來(lái)市場供應和(hé / huò)發展進行分析，enjoy！
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1. 北京寫字樓市場
1.1 北京2022年全年市場情況
1.1.1 整體情況
截至2022年四季度末，北京全市甲級寫字樓存量爲(wéi / wèi)1,446萬平方米，全年新增供應31.2萬平方米，較21年下降76.2%。
圖1：北京商務區分布示意
資料來(lái)源：Savills
2022年全年受疫情封控反複的(de)影響，北京全年累計淨吸納量爲(wéi / wèi)8.13萬平方米，較21年的(de)百萬級吸納量相差甚遠，同比下降92%。其中四季度全市淨吸納量爲(wéi / wèi)-11,840平方米。新項目入市疊加去化疲軟，導緻四季度全市平均空置率環比上(shàng)升0.5個(gè)百分點至16.3%，同比上(shàng)升1.3%。全市平均有效租金繼續下滑，至每平方米每月325.8元（10.68元/平米/天），環比、同比分别下降1.7%、4.4%。
1.1.2 區域市場情況
受制于(yú)市場需求疲軟，四季度業主方不(bù)得不(bù)讓渡出(chū)更多的(de)議價空間，絕大(dà)部分商務區的(de)租金水平受到(dào)抑制并持續出(chū)現環比下滑。無論是(shì)核心還是(shì)次核心商務區，其平均租金較上(shàng)季度出(chū)現了(le／liǎo)不(bù)同程度的(de)下滑，但CBD核心區租金保持較強韌性，僅微降0.1%，而(ér)麗澤區域憑借更爲(wéi / wèi)優異的(de)樓宇品質、稀缺的(de)大(dà)面積租賃選擇，以(yǐ)及顯著的(de)租金差異，在(zài)市場中形成有效競争，年内吸引了(le／liǎo)多個(gè)知名大(dà)型客戶入駐，去化加速并成爲(wéi / wèi)4季度唯一(yī / yì ／yí)一(yī / yì ／yí)個(gè)平均租金環比正增長的(de)商務區，較上(shàng)季度微漲 1.3%，同時(shí)空置率環比下降2.8%，其他(tā)大(dà)部分商務區由于(yú)新供應入市疊加租賃需求疲軟，空置率均出(chū)現環比上(shàng)升态勢。
1.1.3 租賃客戶分類
2022 年全年北京寫字樓市場租賃需求的(de)行業分布格局持續深度調整。金融行業的(de)成交占比領先于(yú)其他(tā)行業，完成了(le／liǎo)全市 31%的(de)租賃面積交易。信息技術行業的(de)租賃需求有所衰退，租賃面積成交占比退居第二（25%）。專業服務（7.5%）、公共事業（5.5%）及健康醫療（5%）行業的(de)租賃需求基本保持平穩。其他(tā)行業的(de)租賃需求則較爲(wéi / wèi)分散，占比均未超過5%。
成交區域而(ér)言，全年僅有 CBD 及麗澤兩個(gè)商務區的(de)租賃成交表現較爲(wéi / wèi)活躍，這(zhè)兩個(gè)區域占據了(le／liǎo)全年北京寫字樓市場新租、擴租、搬遷成交量的(de)半壁江山。其他(tā)商務區在(zài)2022年也(yě)有部分重要(yào / yāo)租賃成交案例，但商圈内的(de)活躍度相對不(bù)足、成交量較爲(wéi / wèi)有限。
從租戶企業背景來(lái)看，2022年北京寫字樓租賃成交需求仍以(yǐ)内資租戶爲(wéi / wèi)主要(yào / yāo)驅動力，内資企業在(zài)全年所承租的(de)面積比重爲(wéi / wèi)81.1%。外資及合資租戶在(zài)2022 年的(de)承租面積占比約爲(wéi / wèi)18.9%。
1.2 未來(lái)供應
2022年由于(yú)部分項目推遲入市，将供應壓力轉移至2023年，預計23年北京甲級寫字樓市場将迎來(lái)超過74萬平方米的(de)新項目入市。市場供應在(zài)2023-2026年内将保持相對穩定的(de)供應水平，年均供應約88萬平方米，共計約353萬平方米。
圖2：北京未來(lái)四年寫字樓供應預計
資料來(lái)源：Savills
考慮到(dào)三年疫情的(de)後續影響疊加宏觀經濟增速放緩的(de)諸多因素，在(zài)此形勢下北京全市甲級寫字樓将在(zài)短期内持續面臨巨大(dà)的(de)去化壓力。
2. 北京商務園區市場
2.1 北京商務園區分布及現狀
根據高力國(guó)際統計分類，截至2022年四季度北京商務園區總存量爲(wéi / wèi)1432.1萬平方米，子(zǐ)市場共6個(gè)：上(shàng)地(dì / de)、望京-酒仙橋、通惠河傳媒走廊爲(wéi / wèi)成熟産業園子(zǐ)市場；豐台、北清路、北京經濟開發區（亦莊）爲(wéi / wèi)新興産業園子(zǐ)市場。
圖3：北京各商務園區分布
資料來(lái)源：高力國(guó)際
從需求看，年内由于(yú)頭部互聯網科技公司持續進行面積的(de)整合調整，加之(zhī)疫情影響導緻的(de)市場活躍度降低，市場需求未出(chū)現實質性的(de)恢複。第四季度市場淨吸納量爲(wéi / wèi)-12.1 萬平方米，全年商務園區市場錄得-22.7萬平方米淨吸納值。四季度在(zài)疫情反複的(de)影響下，整體市場活躍度較上(shàng)半年繼續呈放緩态勢，主力去化需求來(lái)自成熟醫藥企業的(de)擴租以(yǐ)及TMT類租戶的(de)擴租和(hé / huò)搬遷，另外以(yǐ)集成電路爲(wéi / wèi)主的(de)工業品制造類租戶亦有表現。
從供應看，2022年迎來(lái)生命科學地(dì / de)産的(de)供應小高峰，全年多個(gè)定位醫藥及生命科學專用的(de)園區分布在(zài)大(dà)興及亦莊經開區。在(zài)産業發展及政府産業導入支持下，此類新項目交付時(shí)均有不(bù)錯去化表現，同時(shí)也(yě)爲(wéi / wèi)市場帶來(lái)更多高品質、功能性的(de)可租賃面積。同時(shí)，由于(yú)部分項目延期，預計将有超過131萬平方米的(de)新項目在(zài) 2023 年進入市場，主要(yào / yāo)集中在(zài)上(shàng)地(dì / de)和(hé / huò)北清路區域。
從空置率看，空置率四季度繼續環比上(shàng)漲1.0個(gè)百分點至16.5%，由于(yú)持續受到(dào)互聯網公司面積整合影響，上(shàng)地(dì / de)子(zǐ)市場空置率全年已累計上(shàng)漲7.7個(gè)百分點至15.2%。北部互聯網科技行業集聚的(de)子(zǐ)市場在(zài) 23 年依然會面臨供大(dà)于(yú)求和(hé / huò)企業持續退租的(de)影響，預計将進一(yī / yì ／yí)步推高市場空置水平。
由于(yú)需求的(de)疲軟，四季度市場平均租金繼續下調，環比下降 2.4%，同比下降 4.9%至125.2元/平米/月。各商務園區子(zǐ)市場比較而(ér)言，租金水平最高的(de)是(shì)上(shàng)地(dì / de)，達到(dào)166.6元/平米/月（5.46元/平米/天），空置率在(zài)四季度有所上(shàng)升，達到(dào)15.2%。其次是(shì)望京-酒仙橋區域，平均租金165.9元/平米/月（5.44元/平米/天），空置率13.8%。之(zhī)後是(shì)北清路區域，平均租金120.7元/平米/月（3.96元/平米/天），空置率11.1%。其中上(shàng)地(dì / de)、望京及酒仙橋區域由于(yú)空置面積增加以(yǐ)及去化速度低于(yú)預期，越來(lái)越多業主下調租金以(yǐ)刺激市場需求。其他(tā)子(zǐ)市場中，經開區、豐台、北清路在(zài)去化壓力下租金仍在(zài)下降通道(dào)。
從成交行業來(lái)看，2022年全年市場大(dà)面積租賃成交數量相較去年大(dà)幅減少，頭部互聯網平台企業已經進入辦公面積整合階段，2021年頻繁出(chū)現的(de)過萬平米的(de)大(dà)體量需求在(zài) 22 年已經鳳毛麟角，大(dà)需求面積多集中在(zài) 3000 到(dào) 5000 平米左右。雖然頭部互聯網平台的(de)面積調整将持續影響市場表現，但TMT産業依然是(shì) 2022年市場主要(yào / yāo)的(de)需求來(lái)源，細分行業主要(yào / yāo)集中在(zài)To B的(de)軟件服務企業和(hé / huò)芯片類爲(wéi / wèi)主的(de)硬件技術與設備企業，全年主要(yào / yāo)租賃需求包括：TMT、生物醫藥、航空航天、金融。
2.2 未來(lái)供應及發展
由于(yú)部分項目的(de)延期，北京商務園區市場将在(zài)2023年迎來(lái)供應高峰，年度供應預計達到(dào)131.7萬平方米。
2023年至2025年，預計年均新增供應65萬平方米，其中上(shàng)地(dì / de)與北清路區域合計占總體供應量的(de)69%。
圖4：北京商務園區近三年供應情況
資料來(lái)源：高力國(guó)際
未來(lái)新項目的(de)密集入市預計給市場去化帶來(lái)一(yī / yì ／yí)定壓力。大(dà)興和(hé / huò)經開區将繼續爲(wéi / wèi)市場帶來(lái)生命科學園區，爲(wéi / wèi)産業提供優質空間支持。随着北京市政府全力推進高精尖産業發展和(hé / huò)國(guó)際科創中心建設戰略，以(yǐ)新一(yī / yì ／yí)代信息技術、人(rén)工智能、集成電路、大(dà)數據、醫藥健康、智能網汽車爲(wéi / wèi)重點領域的(de)高精尖産業發展思路，商務園區發展的(de)重要(yào / yāo)性進一(yī / yì ／yí)步提升。
3. 北京大(dà)宗交易市場
根據CBRE和(hé / huò)高力國(guó)際的(de)統計數據，2022年全年北京總計大(dà)宗交易37宗，總交易金額442.56億，其中辦公及綜合體共18宗，總交易金額327.67億；商務園區及工業共6宗，總交易金額32.07億；零售商業共4宗，總交易金額11.4億；酒店及公寓類9宗，總交易金額71.42億。
考察具體交易數據，2022年全年北京辦公及綜合體資産仍然是(shì)最受投資人(rén)青睐的(de)品類，年内交易共計18宗，占總交易數量的(de)48.65%；成交金額共計327.67億，占總成交金額的(de)74.04%。商務園區/工業類交易6宗，占比爲(wéi / wèi)16.22%，成交金額32.07億，占比爲(wéi / wèi)7.25%。辦公類資産交易金額占總大(dà)宗交易金額的(de)81.29%，仍爲(wéi / wèi)大(dà)宗交易主角。酒店及公寓類交易9宗，成交金額71.42億，占比16.14%，其數量和(hé / huò)交易額均超過商務園區/工業類資産。
從投資者類型來(lái)看，自用型成交金額160.62億，占總交易金額36.3%；境内投資者總交易金額214.43億，占總交易金額48.5%；境外投資者總交易金額67.51億，占總交易金額15.3%，受益于(yú)有更多體量大(dà)且有穩定現金流的(de)核心型資産釋放到(dào)市場，機構投資者成爲(wéi / wèi)市場最重要(yào / yāo)的(de)投資需求來(lái)源。另外，自用型買家的(de)成交占比同比上(shàng)漲15.5%，而(ér)外資機構買家成交占比同比下降21%，一(yī / yì ／yí)方面是(shì)因爲(wéi / wèi)疫情封控導人(rén)員流動受限，現場盡調及談判推進緩慢，另一(yī / yì ／yí)方面也(yě)表明外資機構多持觀望态度，在(zài)等待更合适的(de)出(chū)手時(shí)機。
盡管寫字樓作爲(wéi / wèi)避險型資産成爲(wéi / wèi)全年投資交易的(de)絕對主角，在(zài)全年成交額中的(de)占比較往年有進一(yī / yì ／yí)步提升，但四季度受REITs市場表現活躍和(hé / huò)政府引導扶持政策不(bù)斷出(chū)台的(de)推動，以(yǐ)長租公寓爲(wéi / wèi)投資或改造目的(de)的(de)交易數量明顯增加。同時(shí)，受此前疫情和(hé / huò)宏觀經濟不(bù)确定性影響，市場投資需求仍未能得到(dào)有效釋放，部分業主不(bù)得不(bù)通過非市場化途徑處置資産或尋求退出(chū)，全年法拍、關聯交易數量增加即爲(wéi / wèi)市場流動性欠佳的(de)側面反映。
從近五年北京大(dà)宗交易額來(lái)看，2019年爲(wéi / wèi)近年北京大(dà)宗成交額高點，年内大(dà)體量城市更新項目及數據中心交易頻現，得益于(yú)北京市場新增供應有限加之(zhī)互聯網科技企業急速擴張，内、外資機構紛紛出(chū)手，衆多外資機構将投資目光從上(shàng)海轉移至北京。但2020年突然爆發的(de)新冠疫情以(yǐ)及此後三年内不(bù)斷反複的(de)疫情管控政策，對整體市場經濟産生了(le／liǎo)深遠影響，進而(ér)傳導至北京商辦市場，2022年北京大(dà)宗成交額跌至低點。在(zài)此期間，随着教培、互聯網科技等行業的(de)收縮，北京租賃市場需求銳減，同時(shí)IDC、物流等産業熱度逐漸下降，機構投資人(rén)多持觀望态度。
圖5：近五年北京大(dà)宗交易額（億元）
圖6：按物業類型成交金額占比分析
資料來(lái)源：公開數據整理
根據近兩年北京大(dà)宗物業各類型的(de)成交金額占比，2022年辦公及綜合體占比上(shàng)升明顯，表現爲(wéi / wèi)資金充沛的(de)險資及自用型買家正在(zài)抓住核心資産價格的(de)低點果斷出(chū)手。另外，基于(yú)長租公寓政策利好及公募REITs放開的(de)背景，機構投資人(rén)多在(zài)提前布局，加大(dà)對酒店及公寓品類的(de)投放。
4. 上(shàng)海寫字樓市場
4.1 上(shàng)海2022年全年市場情況
4.1.1 整體情況
截至2022年四季度末，上(shàng)海商務區甲級寫字樓存量1,640萬平方米，其中中央商務區450萬平方米，次級商務區640萬平方米，非核心商務區550萬平方米。
圖7：上(shàng)海寫字樓市場版圖
資料來(lái)源：Savills
2022年全年上(shàng)海甲級寫字樓新增供應135萬平方米，同比上(shàng)漲17%。淨吸納量90.8萬平方米，同比下降33%。其中，四季度新增供應49.5萬平方米，淨吸納量23.5萬平方米，平均有效租金繼續下調至219.6元/平米/月（7.2元/平米/天），同比下降1.8%；平均空置率15.7%，同比上(shàng)升1.5%，市場供應充沛，出(chū)租率承壓。
4.1.2 區域市場情況
分區域來(lái)看截至2022年四季度末，中央商務區租金水平整體較高，平均租金達到(dào)295.85元/平米/月,平均空置率7.9%。其内部三區域市場亦有分化，其中陸家嘴空置率保持高位，達到(dào)8.8%，南京西路空置率最低且租金水平最高，分别爲(wéi / wèi)6.3%及326.35元/平米/月。次級商務區平均租金213.5元/平米/月，平均空置率16.2%，較核心商務區高出(chū)一(yī / yì ／yí)倍。區域内子(zǐ)市場整體租金水平穩定在(zài)195.2~247.1元/平米/月之(zhī)間，但空置率分化較嚴重，由于(yú)新增供應入市，徐家彙、北外灘和(hé / huò)北站空置率明顯高于(yú)其他(tā)子(zǐ)市場，分别爲(wéi / wèi)27.7%、25.2%、30.2%。非核心商務區平均租金164.7元/ 平米/月，平均空置率21.5%。該區域租金水平較中央商務區和(hé / huò)次級商務區仍有一(yī / yì ／yí)定差距，但随着疫情管控陸續放開，有部分面積去化活躍，空置率同比下降0.4%。
4.1.3 租賃客戶分類
租賃成交方面，2022年金融業重返上(shàng)海寫字樓租賃市場成交面積首位，占比19%，其中以(yǐ)基金、保險、投資管理、信托期貨爲(wéi / wèi)主的(de)需求持續釋放，多爲(wéi / wèi)闆塊内部的(de)升級擴租。TMT（17%）緊随其後，其中以(yǐ)人(rén)工智能、大(dà)數據爲(wéi / wèi)主的(de)新技術、企業資訊服務需求居多。而(ér)今年消費品制造業（16%）需求規模呈擴大(dà)趨勢，尤以(yǐ)新能源汽車、奢侈紡織品與化妝品突出(chū)。此外，商務精裝辦公和(hé / huò)輕資産運營的(de)第三方辦公空間，年内增量及用戶接受度明顯提高，市場份額也(yě)逐步擴大(dà)。
此外，徐彙濱江、前灘與北外灘合計貢獻了(le／liǎo)全市超一(yī / yì ／yí)半的(de)淨吸納，其中新項目刺激需求放量是(shì)部分推動力。随着第一(yī / yì ／yí)波疫情感染高峰已過，企業正快速适應新環境、加快複工複産，并重啓租賃談判，以(yǐ)獲得最優租賃方案。
4.2 未來(lái)供應
上(shàng)海過去十年間非核心商務區甲級寫字樓存量占比持續擴大(dà)，且預計未來(lái)五年這(zhè)一(yī / yì ／yí)比例還将上(shàng)升，而(ér)次級商務區供應保持平穩。
2023-2025年預計年均新增供應超過150萬平方米，共計約有520萬平方米新增供應入市。其中2024年全市場新增供應将出(chū)現小高峰，預計約190萬平方米。市場供應長期保持放量狀态，預期空置率仍将維持高位。
圖8：上(shàng)海各級商務區供應情況
資料來(lái)源：Savills
從商務區層級來(lái)看，未來(lái)3年内中央商務區新增相對有限，次級商務區新增供應逐年下降，非核心商務區新增供應上(shàng)升明顯，所以(yǐ)上(shàng)海寫字樓市場本輪放量供應将維持到(dào)2025年。
5. 上(shàng)海商務園區市場
5.1 上(shàng)海商務園區分布及現狀
上(shàng)海目前擁有張江、漕河泾、楊浦、金橋、臨港浦江、臨空、市北、陸家嘴軟件園、康橋、長風共10個(gè)商務園區闆塊。截至2022年四季度末，全市存量1131.4萬平方米，其中張江和(hé / huò)漕河泾占比最高，分别爲(wéi / wèi)26%和(hé / huò)21%。楊浦、金橋、臨港浦江、臨空、市北面積占比在(zài)7~15%之(zhī)間，規模上(shàng)屬于(yú)第二梯隊；陸家嘴軟件園、康橋和(hé / huò)長風規模最小，均不(bù)超過2%。
圖9：2022年四季度上(shàng)海全市各商務園區市場存量和(hé / huò)分布
資料來(lái)源：戴德梁行
供應方面，受疫情影響國(guó)内經濟增長放緩，恢複尚不(bù)牢固，許多商務園區項目推遲入市。2022年上(shàng)海優質商務園區市場僅有 6 個(gè)項目入市，全年新增供應579,876平方米。
需求方面，年内上(shàng)海市商務園區市場租賃需求疲軟，全年淨吸納量累計 331,296 平方米，同比下跌 68%，爲(wéi / wèi)近十年最低值。漕河泾、市北等子(zǐ)市場中，以(yǐ) TMT、互聯網和(hé / huò)金融業爲(wéi / wèi)主的(de)企業選擇縮減承租面積或是(shì)退租，租賃成交驟降。張江、金橋等闆塊中，高科技、制造業和(hé / huò)醫療健康等企業的(de)租賃需求較爲(wéi / wèi)穩定。
上(shàng)海商務園區市場全年平均租金較爲(wéi / wèi)穩定，四季度錄得人(rén)民币 139.7元/平米/月（4.6元/平米/天）。受新增供應推遲入市影響，年末全市平均空置率爲(wéi / wèi)14.76%。其中，陸家嘴軟件園租金水平最高爲(wéi / wèi)183.9元/平米/月（6.03元/平米/天），空置率8.7%處于(yú)相對低位。張江、漕河泾子(zǐ)市場租金水平處于(yú)第二梯隊，均約157元/平米/月（5.15元/平米/天），空置率分别爲(wéi / wèi)8.5%和(hé / huò)11.9%。康橋子(zǐ)市場由于(yú)暫無新增供應，加之(zhī)區域内生物醫藥産業成熟、租賃需求旺盛，呈現幾乎滿租狀态。
從成交行業來(lái)看，金橋闆塊圍繞TMT産業積極布局，全年保持去化韌性，以(yǐ)絕對領先的(de)淨吸納量成爲(wéi / wèi)年度最活躍闆塊，空置率累計下行3.2%。張江闆塊通過吸引企業購置辦公房産自用，在(zài)四季度強勢去化，推動闆塊活躍度并進一(yī / yì ／yí)步加深龍頭企業在(zài)闆塊内部的(de)布局。整體而(ér)言，各闆塊依托自身深厚的(de)産業基礎和(hé / huò)豐富的(de)産業服務，使得商務園區平均租金保持穩定，并在(zài)政府纾困政策發和(hé / huò)市場活動帶動下各子(zǐ)闆塊租金水平均有不(bù)同程度的(de)上(shàng)漲。
5.2 未來(lái)供應及發展
2023 年上(shàng)海商務園區市場預計将有20多個(gè)項目陸續竣工交付，提供超 200萬平方米的(de)新增供應，市場去化持續承壓。上(shàng)海商務園區市場預計從2023年至2025年将有年均超過100萬平方米的(de)供應陸續入市，共計306萬平方米新增面積，其中，張江和(hé / huò)漕河泾闆塊占比超過一(yī / yì ／yí)半。
圖10：上(shàng)海商務園區供應示意圖
資料來(lái)源：戴德梁行
随着國(guó)内對疫情防控政策的(de)逐步調整優化，經濟有望在(zài) 2023 年複蘇，上(shàng)海将按照産業發展藍圖加快推動重點産業落地(dì / de)，提升科創濃度，形成創新集群，同時(shí)上(shàng)海市良好的(de)營商環境、不(bù)斷提升的(de)居民消費力仍将吸引大(dà)量智能制造、 TMT 、專業服務及醫藥研發等行業進駐上(shàng)海，爲(wéi / wèi)上(shàng)海商務園區的(de)發展注入源源不(bù)斷的(de)新動力。
6. 上(shàng)海大(dà)宗交易市場
根據CBRE和(hé / huò)高力國(guó)際統計數據，2022年全年上(shàng)海大(dà)宗交易共60宗，總成交金額901.96億，其中辦公及綜合體交易共29宗，總交易金額617.25億；商務園區及工業交易共20宗，總交易金額179.49億；零售商業交易4宗，總交易金額24.53億元；酒店/公寓交易共7宗，總交易金額80.69億。
考察具體交易數據，2022年全年上(shàng)海辦公及綜合體類在(zài)總成交金額及總交易宗數的(de)占比均爲(wéi / wèi)最大(dà)，其總交易金額617.25億，占總成交金額比例68.43%；交易宗數29宗，占總交易宗數比例48.33%。商務園區/工業類交易宗數20宗，占比爲(wéi / wèi)33.33%，其總成交金額179.49億，占比爲(wéi / wèi)19.9%。辦公和(hé / huò)商務園區/工業類交易金額占總大(dà)宗交易金額的(de)82%，占據絕對主導地(dì / de)位。
從投資者類型來(lái)看，2022年全年上(shàng)海境内投資人(rén)活躍度顯著提升，其交易宗數達到(dào)25宗，占總交易宗數41.67%；交易金額達357.33億，占總交易金額39.6%。年内自用型買家活躍度不(bù)減，交易宗數27宗，占比45%；交易金額340.54億，占比37.8%。外資投資人(rén)交易宗數8宗，占比13.33%；交易金額204.09億，占比22.6%。
盡管經濟增長面臨挑戰，而(ér)伴随疫情防控政策的(de)不(bù)斷優化，上(shàng)海大(dà)宗物業投資市場于(yú)年末持續升溫。以(yǐ)生命科學爲(wéi / wèi)主題的(de)園區物業成交依舊活躍，張江、臨空等核心商務園區子(zǐ)闆塊均在(zài)年内錄得增值型交易。另外，自用買家比重相對可觀，在(zài)産業聚集導向作用下，科技巨頭購置位于(yú)徐彙濱江的(de)優質甲級樓宇，金融機構依舊青睐黃浦濱江、北外灘等闆塊，而(ér)能源企業年内交易異常活躍，多選址蘇河灣及大(dà)虹橋闆塊。除此之(zhī)外，交易标的(de)延續多元趨勢，以(yǐ)社區商業爲(wéi / wèi)代表的(de)零售物業需求穩定，工業廠房及長租公寓交易占比連續三年錄得增長。
從近五年上(shàng)海大(dà)宗交易額來(lái)看，2018年爲(wéi / wèi)近年上(shàng)海大(dà)宗成交額高點，此前連續三年突破千億交易規模，尤其外資機構對于(yú)上(shàng)海的(de)經濟發展前景信心十足，紛至沓來(lái)。2019年上(shàng)海大(dà)宗成交額下降明顯，主要(yào / yāo)是(shì)受上(shàng)海寫字樓供應量過剩、空置率上(shàng)升、租金下調幅度明顯的(de)租賃市場影響，外加中美貿易摩擦等不(bù)穩定因素，在(zài)2018年度積極出(chū)手的(de)外資投資者多放緩投資速率。此後随着2020年新冠疫情爆發，在(zài)境外投資人(rén)活動受限及市場形勢不(bù)明朗等因素影響下，大(dà)宗成交額進一(yī / yì ／yí)步縮減，内資買家占據了(le／liǎo)年内大(dà)宗交易市場主導地(dì / de)位。經曆兩年調整後，上(shàng)海租賃及大(dà)宗市場需求在(zài)2021-2022年有所釋放，尤其在(zài)2021年上(shàng)海寫字樓市場淨吸納量創近年新高，同時(shí)産業類自用買家以(yǐ)及内資機構頻頻出(chū)手，使得市場成交在(zài)疫情管控的(de)持續影響下仍能維持穩定。
圖11：近五年上(shàng)海大(dà)宗交易額（億元）
圖12：按物業類型成交金額占比分析
資料來(lái)源：公開數據整理
上(shàng)海市場近兩年大(dà)宗物業各類型成交金額占比的(de)變化呈現出(chū)與北京類似的(de)結果，2022年辦公及綜合體占比大(dà)幅提升，同樣表現爲(wéi / wèi)資金充沛的(de)險資及自用型買家抓住投資窗口期在(zài)價格低點陸續收購核心辦公資産。而(ér)酒店及公寓品類備受機構投資人(rén)青睐，投資持續加碼。
7. 結論和(hé / huò)投資建議
本次研究報告主要(yào / yāo)考察2022年全年北京和(hé / huò)上(shàng)海的(de)寫字樓、商務園區（含工業）以(yǐ)及大(dà)宗交易市場，對于(yú)兩地(dì / de)市場的(de)整體對比總結與未來(lái)投資建議如下：
- 2022年全年北京、上(shàng)海兩地(dì / de)甲級寫字樓市場受疫情反複及封控政策影響，導緻兩地(dì / de)市場均有多個(gè)項目延期入市，其中北京市場新增供應31.2萬平方米，同比有明顯下降。上(shàng)海市場新增供應135萬平方米，同比小幅提升。相信随着疫情影響逐步消退，市場活躍度有望在(zài)2023年逐步回升；
- 北京寫字樓市場平均租金表現優于(yú)上(shàng)海，但空置率表現略差于(yú)上(shàng)海，主要(yào / yāo)原因是(shì)上(shàng)海市場持續放量供應，存量長期維持高位，租金持續承壓。而(ér)北京市場互聯網産業聚集性更強，在(zài)全年互聯網行業優化、企業整合疊加疫情影響下，北京寫字樓空置率持續上(shàng)升；
- 上(shàng)海甲級寫字樓的(de)存量和(hé / huò)未來(lái)供應量均超過北京，對于(yú)存量和(hé / huò)新增寫字樓的(de)消化，上(shàng)海市場将持續承壓。北京商務園區存量超過上(shàng)海市場，而(ér)未來(lái)新增供應量上(shàng)海将遠超北京；
- 2022年全年上(shàng)海市場的(de)大(dà)宗交易活躍性和(hé / huò)資産流動性優于(yú)北京市場，内資機構及自用型買家在(zài)上(shàng)海的(de)投資需求頻頻湧現，兩地(dì / de)全年自用型買家的(de)交易總額占比均超過三分之(zhī)一(yī / yì ／yí)。其中，辦公樓以(yǐ)及商務園區仍是(shì)最主流的(de)交易品類，同時(shí)生命科學園及長租公寓類資産也(yě)愈發受到(dào)市場追捧；
- 預計在(zài)2023年内，随着經濟刺激措施接連出(chū)台以(yǐ)及租賃市場的(de)穩定複蘇，寫字樓與零售物業将展現更爲(wéi / wèi)強勁的(de)韌性優勢，資産流動性有望得到(dào)加強并呈現周期性機會。長租公寓品類在(zài)政策利好的(de)加持下有望持續保持高成長性。而(ér)産業地(dì / de)産尤其冷鏈物流與生命科學園區等新經濟資産的(de)受關注度也(yě)将進一(yī / yì ／yí)步提升。