北京、上(shàng)海2021年上(shàng)半年寫字樓、商務園區及大(dà)宗交易市場研究報告

截至2021年6月底，北京全市甲級寫字樓存量爲(wéi / wèi)1,355萬平方米。2021年二季度新增供應375,890平方米。

2021年二季度北京寫字樓市場成交持續保持活躍，全季度淨吸納量爲(wéi / wèi)223,655平方米，環比增長34.7%，超過2020年全年淨吸納量。平均空置率爲(wéi / wèi)17.3%，持續入市的(de)新增供應繼續推高全市空置率，環比、同比分别上(shàng)升0.7及3.6個(gè)百分點。而(ér)租金水平繼續下行，二季度甲級寫字樓的(de)平均租金降至人(rén)民币每平方米每月341.3元（11.38元/㎡/天），環比、同比分别下降0.3%、3.6%。

（二）區域市場情況

随着疫情的(de)控制和(hé / huò)經濟的(de)恢複，北京寫字樓景氣指數持續上(shàng)升。2021年二季度，北京全市甲級寫字樓租賃需求繼續井噴，當季度吸納量高達223,655平方米，環比上(shàng)升34.7%，約爲(wéi / wèi)去年同期的(de)7.1倍。2021年上(shàng)半年，全市甲級寫字樓吸納量累積達38.97萬平方米，已超越去年全年的(de)吸納水平，且是(shì)去年總吸納量的(de)2.2倍。

盡管如此，二季度北京全市的(de)空置率繼續上(shàng)升，但環比增幅有所收窄。全市平均租金連續十個(gè)季度環比下滑，降至人(rén)民币每平方米每月341.3元，平均租金指數環比、同比分别下降0.3%、3.6%，但租金環比降幅較以(yǐ)往有所收窄。

從區域來(lái)看，核心商務區仍然是(shì)全市租金水平最高的(de)區域，特别是(shì)金融街和(hé / huò)中關村，租金水平高位的(de)同時(shí)維持非常低的(de)空置率，顯示出(chū)這(zhè)兩個(gè)區域需求的(de)旺盛。麗澤商務區作爲(wéi / wèi)新興商務區，盡管租金水平持續提升，空置率環比下降，但較其他(tā)商務園區仍有較大(dà)差距。

從租金來(lái)看，金融街遙遙領先其他(tā)商務區，達到(dào)634元/㎡/月（21.13元/㎡/天），而(ér)中關村和(hé / huò)CBD區域的(de)平均租金分别爲(wéi / wèi)12.25元/㎡/天和(hé / huò)11.57元/㎡/天。在(zài)次核心商務區中，亞奧區域以(yǐ)11.26元/㎡/天的(de)平均租金占據頭名，接近核心商務區的(de)租金水平。

從空置率來(lái)看，金融街和(hé / huò)中關村維持全市場空置率低位，分别是(shì)4.7%和(hé / huò)4.1%。而(ér)亞奧、麗澤區域由于(yú)新增供應不(bù)斷入市，盡管區域内租賃較爲(wéi / wèi)活躍，但空置率仍處于(yú)高位，分别是(shì)37.4%和(hé / huò)58.6%。

（三）租賃客戶分類

在(zài)後疫情階段，北京寫字樓租賃需求呈現井噴的(de)态勢，市場活躍度明顯提升。基于(yú)2021年上(shàng)半年的(de)市場成交情況，信息技術（29.8%）及金融（24.7%）類企業的(de)租賃成交占據了(le／liǎo)寫字樓市場承租面積的(de)前兩名，二者之(zhī)和(hé / huò)高達54.5%。其次，專業服務（9.2%）、消費者服務（7.3%）及健康醫療（6.6%）等行業也(yě)在(zài)上(shàng)半年充分釋放租賃需求。

成交區域而(ér)言，2021年上(shàng)半年核心商務區CBD及其周邊，次核心商務區東二環、亞奧、望京，以(yǐ)及新興商務區麗澤、通州的(de)租賃成交最爲(wéi / wèi)活躍。上(shàng)述區域可以(yǐ)爲(wéi / wèi)租戶提供充足的(de)寫字樓辦公空間，因此也(yě)成爲(wéi / wèi)企業新租、擴租、搬遷等選址行爲(wéi / wèi)的(de)首選。其他(tā)商務區則面臨着客戶周轉率相對較低，市場活躍度不(bù)足等問題。

此外，從企業背景來(lái)看，北京寫字樓租賃成交仍以(yǐ)内資租戶爲(wéi / wèi)主要(yào / yāo)驅動力，内資企業在(zài)2021年上(shàng)半年内所承租面積的(de)比重約爲(wéi / wèi)84.3%。外資及合資租戶的(de)承租面積占比約占15.7%。

2021年全年，北京甲級寫字樓市場預計将迎來(lái)超過130萬平方米的(de)新項目入市。供應的(de)集中放量将會給北京寫字樓市場帶來(lái)較大(dà)的(de)壓力。但在(zài)後疫情階段，租賃需求得到(dào)充分釋放，預計2021年全年市場吸納量将大(dà)幅提升。

2021年是(shì)北京甲級寫字樓入市的(de)大(dà)年，其後在(zài)2022年和(hé / huò)2023年，年供應量将逐年減少，分别爲(wéi / wèi)594,000㎡ 和(hé / huò)260,000 ㎡。所以(yǐ)未來(lái)幾年北京寫字樓的(de)存量将會逐步消化。

資料來(lái)源：Savills

（一(yī / yì ／yí)）北京商務園區分布及現狀

根據高力國(guó)際統計分類，目前北京商務園區總存量爲(wéi / wèi)1404.3萬平方米，子(zǐ)市場共有6個(gè)，其中上(shàng)地(dì / de)、望京-酒仙橋、通惠河傳媒走廊爲(wéi / wèi)成熟産業園子(zǐ)市場，豐台、北清路、北京經濟開發區（亦莊）爲(wéi / wèi)相對新興産業園子(zǐ)市場。

圖2：北京各商務園區分布
資料來(lái)源：高力國(guó)際

從需求看，二季度北京商務園市場持續去化，單季度淨吸納量達到(dào)34萬平方米，上(shàng)半年淨吸納量達到(dào)69萬平方米。市場的(de)大(dà)面積需求依舊主要(yào / yāo)來(lái)源于(yú)互聯網科技類企業的(de)持續擴張。

從供應看，二季度租金基本維持穩定，平均租金環比微漲0.2%至128.0元/月/平方米。得益于(yú)較強的(de)市場需求，部分子(zǐ)市場如上(shàng)地(dì / de)、望京-酒仙橋和(hé / huò)北清路本季度租金環比上(shàng)漲。

從空置率看，由于(yú)需求的(de)持續暴漲，二季度空置率環比下降2.0個(gè)百分點至17.5%。受到(dào)下半年新增供應集中入市的(de)影響，預計下半年空置率會有所擡頭，但年底空置率同比下降依然可期。

各商務園區子(zǐ)市場比較而(ér)言，租金水平最高的(de)是(shì)上(shàng)地(dì / de)，達到(dào)176.1元/㎡/月（5.87元/㎡/天），空置率則在(zài)所有産業園區中最低，僅有5.4%，該區域IT企業集中，需求旺盛。其次是(shì)望京-酒仙橋區域，平均租金爲(wéi / wèi)168.9元/㎡/月（5.63元/㎡/天），空置率11.1%，亦維持較低水平。同時(shí)亦可發現，成熟商務園區子(zǐ)市場租金高于(yú)市場平均水平，空置率較低。

考察2021年商務園區租賃成交情況，可看出(chū)新增需求主要(yào / yāo)來(lái)自于(yú)互聯網科技企業，商務園區5000平米以(yǐ)上(shàng)的(de)成交互聯網科技行業占比67%，占據絕對優勢。新增成交區域主要(yào / yāo)是(shì)上(shàng)地(dì / de)，占比72%。

（二）未來(lái)供應及發展

北京商務園區在(zài)2021年迎來(lái)供應高峰，全年供應量将達到(dào)133萬平方米。其中僅上(shàng)地(dì / de)供應量就(jiù)達到(dào)45萬平方米。從2021年至2024年，預計年均新增供應56萬平方米，其中上(shàng)地(dì / de)占總體供應量的(de)53%。

圖4：北京商務園區未來(lái)4年供應情況
資料來(lái)源：高力國(guó)際

根據CBRE和(hé / huò)高力國(guó)際的(de)統計數據，2021年上(shàng)半年，北京大(dà)宗交易總計有17宗，總交易金額347.56億，其中辦公及工業（商務園區）類共11宗，總交易金額252.65億；商業共2宗，總交易金額48.23億，酒店及公寓類4宗，總交易金額46.68億。從資産類别來(lái)看，2021年上(shàng)半年北京辦公及商務園區類資産無論在(zài)交易數量還是(shì)交易金額上(shàng)，均占據絕對主導地(dì / de)位。

從投資者類型來(lái)看，自用型成交金額約88.2億，占總交易金額的(de)25.4%，境内投資者總交易金額206.4億，占總交易金額59.4%，境外投資者總交易金額52.98億，占總交易金額15.2%，可以(yǐ)看到(dào)上(shàng)半年北京大(dà)宗交易是(shì)以(yǐ)内資投資者與自用型買家爲(wéi / wèi)主。

2021年二季度上(shàng)海寫字樓市場強勢回暖，先前因疫情被擱置的(de)需求在(zài)上(shàng)半年得到(dào)了(le／liǎo)充分的(de)釋放。除開新供應因素，多數商務區出(chū)租率改善。目前上(shàng)海商務區甲級寫字樓存量1434萬平方米，其中中央商務區449萬平方米，次級商務區545萬平方米，非核心商務區440萬平方米。

2021年二季度上(shàng)海寫字樓市場重振信心，甲級寫字樓新增25.83萬平方米；淨吸納量41.09萬平方米，環比上(shàng)升107%；平均有效租金7.3元/㎡/天，同比上(shàng)升0.8%；平均空置率14.05%，環比下降1.3%。

從區域來(lái)看，上(shàng)海中央商務區租金水平整體較高，平均租金達到(dào)9.6元/㎡/天,平均空置率9.2%。其内部三區域市場亦有分化，其中陸家嘴空置率最高，達10.2%，淮海中路空置率最低，僅爲(wéi / wèi)5.8%。南京西路租金水平最高，達10.3元/㎡/天。次級商務區平均租金7.2元/㎡/天，平均空置率14.9%，較核心商務區高出(chū)6成。整體租金水平穩定在(zài)6.3~8元/㎡/天之(zhī)間，但空置率分化較嚴重，特别是(shì)北外灘、空置率接近30%，北站和(hé / huò)南黃浦也(yě)超過20%，該區域目前的(de)供應量過大(dà)，市場難以(yǐ)短時(shí)間消化。非核心商務區平均租金5.5元/ ㎡/天，平均空置率19.4%。該區域租金水平較中央商務區和(hé / huò)次級商務區仍有一(yī / yì ／yí)定差距，但空置率正在(zài)快速下降。特别是(shì)前灘，空置率已經降到(dào)8%，表明該區域在(zài)上(shàng)半年租賃需求的(de)快速增長。徐彙濱江和(hé / huò)大(dà)虹橋區域空置率相對較高，均超過20%，表明該區域供應量較大(dà)。

從租賃成交分布來(lái)看，2021年上(shàng)半年金融行業繼續主導上(shàng)海核心商務區（中央商務區及次級商務區）寫字樓需求，并占據35%的(de)高份額，相較去年同期這(zhè)一(yī / yì ／yí)數字爲(wéi / wèi)24%。金融、制造、信息科技爲(wéi / wèi)非核心商務區租賃成交的(de)前三大(dà)需求來(lái)源，占比已知租賃成交超70%。在(zài)線經濟行業增長帶動消費者服務成交占比顯著增長，從2019年的(de)3%提升至2021年上(shàng)半年的(de)10%，其中楊浦區 (如五角場、東外灘等) 成爲(wéi / wèi)受此類公司青睐的(de)辦公選址熱點區域之(zhī)一(yī / yì ／yí)。另外，可以(yǐ)看到(dào)不(bù)論是(shì)核心商務區還是(shì)非核心商務區的(de)辦公需求均由内資企業主導，占比已知成交面積份額均爲(wéi / wèi)80%左右。

未來(lái)數年上(shàng)海有多達至少13個(gè)大(dà)型區域規劃，而(ér)此亦将大(dà)大(dà)增加次級商務區和(hé / huò)非核心商務區的(de)寫字樓供應量。金橋、張江、真如、新江灣城等區域，都将以(yǐ)城市副中心的(de)形式崛起，并均已規劃超過300米的(de)高樓，而(ér)這(zhè)也(yě)将推動大(dà)量寫字樓入市。值得一(yī / yì ／yí)提的(de)是(shì)，在(zài)所有的(de)非核心商務區，目前大(dà)虹橋闆塊供應量最大(dà)，占比23%，而(ér)預計到(dào)2025年，徐彙濱江存量或将超越大(dà)虹橋居于(yú)首位，預估占比達20%。

從2021年到(dào)2023年，上(shàng)海甲級寫字樓市場每年的(de)供應量均将超過100萬方，其中2021年整體預計140萬方、2022年和(hé / huò)2023年各約120萬方。寫字樓市場在(zài)未來(lái)三年面臨較大(dà)的(de)供應量。

（一(yī / yì ／yí)）上(shàng)海商務園區租金水平和(hé / huò)空置率

截至2021年二季度，上(shàng)海商務園區存量10,230,671平方米，上(shàng)半年新增供應346,940平方米，平均租金4.4元/平方米/天，整體空置率17.18%，上(shàng)半年吸納量174,848平方米。

從租金來(lái)看，張江、漕河泾、楊浦、臨空、陸家嘴軟件園、長風均較高，平均達到(dào)4.8元/㎡/天；從空置率來(lái)看，漕河泾和(hé / huò)康橋最低，分别是(shì)4.3%和(hé / huò)0.7%。金橋空置率最高，達到(dào)35.1%，表明其供應量相對需求過剩。

（二）上(shàng)海商務園區供應及未來(lái)發展

從供應端看，2021年二季度上(shàng)海共有三個(gè)項目入市。上(shàng)半年，上(shàng)海商務園區市場有384,765平方米的(de)新增供應，将全市總體量推升至10,230,671平方米。

從需求端看，商務園區市場疫後複蘇表現亮眼，保持租賃活動活躍。二季度共有345,362平方米的(de)淨吸納量，上(shàng)半年累計的(de)淨吸納量達到(dào)去年全年淨吸納量的(de)80%。其中，醫療健康、科技和(hé / huò)金融類企業租戶租賃活動最爲(wéi / wèi)活躍。

預計從2021年至2025年，将有3,005,985平方米的(de)新增供應竣工交付。其中，張江，臨港浦江，金橋闆塊均有超10萬平方米的(de)項目入市。

圖5：上(shàng)海商務園區供應示意圖
資料來(lái)源：戴德梁行

根據JLL和(hé / huò)高力國(guó)際統計數據，2021年上(shàng)半年，上(shàng)海大(dà)宗交易總共36宗，總成交金額343.28億，其中辦公及綜合體交易共8宗，總交易金額66.61億；工業/商務園區交易共21宗，總交易金額186.78億；商業交易2宗，總交易金額35.75億元；酒店/公寓交易共5宗，總交易金額54.14億。

其中，商務園區/工業類交易占比最大(dà)，總交易金額186.78億，占總成交金額的(de)54.4%，同時(shí)交易宗數21宗，占總交易宗數的(de)58.3%。其次是(shì)辦公類交易，總成交金額66.61億，占總成交金額的(de)19.4%。辦公和(hé / huò)商務園區/工業交易金額占總大(dà)宗交易金額的(de)73.8%，占據絕對主導地(dì / de)位。

從投資者類型來(lái)看，2021年上(shàng)半年上(shàng)海境外投資人(rén)總成交金額181.46億，占總成交金額52.9%。自用型交易達到(dào)23宗，占總交易宗數的(de)63.3%，交易金額達108.6億，占總交易金額的(de)31.6%。境内投資人(rén)總成交金額53.23億，占總成交金額15.5%，顯然外資投資人(rén)與自用型買家主導了(le／liǎo)上(shàng)半年的(de)上(shàng)海大(dà)宗交易市場。

本次研究報告主要(yào / yāo)考察2021年上(shàng)半年，北京和(hé / huò)上(shàng)海的(de)寫字樓、商務園區以(yǐ)及大(dà)宗交易市場，可以(yǐ)看出(chū)兩地(dì / de)市場有一(yī / yì ／yí)定的(de)共性，但也(yě)有明顯的(de)差異，此處對兩地(dì / de)市場做整體的(de)總結和(hé / huò)比較：

1）從交易面積和(hé / huò)金額來(lái)看，寫字樓及商務園區仍然是(shì)投資者重點看好的(de)交易品類；
2）來(lái)自金融、消費品、生物醫藥等行業的(de)實力企業正在(zài)成爲(wéi / wèi)市場自用型買家的(de)主導力量，且購置需求愈發旺盛；
3）相較于(yú)北京商務區的(de)集中分布，上(shàng)海各級商務區的(de)分布相對分散而(ér)均衡。但兩地(dì / de)均正在(zài)特定區域形成産業聚集片區，如北京中關村、上(shàng)地(dì / de)區域的(de)IT産業聚集區和(hé / huò)上(shàng)海張江、漕河泾的(de)生物醫藥産業聚集區；
4）依托新基建背景，越來(lái)越多的(de)投資人(rén)開始更加關注可發行REITs的(de)資産類别，如物流、IDC、産業園區及長租公寓等；

2021年上(shàng)半年北京、上(shàng)海寫字樓和(hé / huò)商務園區的(de)需求及淨吸納量較2020年有明顯的(de)大(dà)幅好轉，顯示了(le／liǎo)在(zài)後疫情時(shí)代中國(guó)經濟的(de)韌性以(yǐ)及境内外投資者對中國(guó)經濟的(de)長期看好。同時(shí)随着中國(guó)公募REITs的(de)推出(chū)和(hé / huò)範圍逐步擴容，各類不(bù)動産，特别是(shì)商務園區資産的(de)流動性較之(zhī)前會有更有效地(dì / de)提升，而(ér)這(zhè)無疑将爲(wéi / wèi)北京、上(shàng)海等發達城市湧現出(chū)更多投資機會創造條件。