導讀
爲(wéi / wèi)敏銳地(dì / de)發掘和(hé / huò)捕捉核心區域重點關注資産品類的(de)潛在(zài)投資機會，鼎一(yī / yì ／yí)團隊定期跟蹤、整理與分析相關市場信息，加深對市場趨勢的(de)認知，也(yě)爲(wéi / wèi)基金項目投資提供有力的(de)研判依據。
本報告主要(yào / yāo)對北京和(hé / huò)上(shàng)海兩地(dì / de)2023年上(shàng)半年寫字樓市場、商務園區市場整體情況以(yǐ)及值得關注的(de)大(dà)宗交易情況進行了(le／liǎo)跟蹤，并對兩地(dì / de)未來(lái)市場供需情況及變化趨勢進行了(le／liǎo)分析。總體上(shàng)看，我們認爲(wéi / wèi)下半年商業地(dì / de)産整體市場信心的(de)恢複及需求的(de)釋放仍需時(shí)間，但市場也(yě)不(bù)乏結構性的(de)亮點及政策利好的(de)支撐，仍是(shì)機遇與挑戰并存。
報告全文請聯系鼎一(yī / yì ／yí)投資機構業務部：dcl_ir@dclfund.com
資料來(lái)源：高力國(guó)際
二季度北京寫字樓市場持續低迷，需求并未出(chū)現明顯回暖，全市淨吸納量再度爲(wéi / wèi)負，除麗澤和(hé / huò)東城商務區外，其餘子(zǐ)市場均錄得負淨吸納值。其中，亞奧和(hé / huò)中關村市場持續受到(dào)互聯網企業需求租賃面積調整影響，淨吸納量分别爲(wéi / wèi)-2.6萬和(hé / huò)-1.1萬平方米。受到(dào)新增需求不(bù)足的(de)影響，本季度市場空置水平繼續升高，環比上(shàng)漲1.2個(gè)百分點至17.9%。全市平均有效租金繼續下滑，至每平方米每月317.2元（10.4元/平米/天），環比、同比分别下降3.6%、6.3%。
1.1.2 區域市場情況
由于(yú)市場恢複程度不(bù)及預期，二季度内更多的(de)業主積極進行租賃策略調整，爲(wéi / wèi)租戶提供更多免租期。因此，本季度市場平均租金出(chū)現大(dà)幅回落，環比下降 3.6%，調整幅度爲(wéi / wèi)近三年新高。除麗澤租金維持穩定外，其餘市場租金均出(chū)現不(bù)同程度下調。其中，中關村市場調整幅度最大(dà)，環比下降 7.6%。
雖然下半年部分新增供應項目預租良好，但北部市場存量項目依舊會受到(dào)互聯網企業需求面積調整影響，整體去化将持續面臨較大(dà)挑戰。
1.1.3 租賃客戶分類
2023 年上(shàng)半年北京寫字樓市場租賃需求的(de)行業分布格局持續調整，市場近六成新租交易來(lái)自搬遷需求，擴租數量環比小幅增加。軟件開發和(hé / huò)電信通訊等行業均有不(bù)錯表現，TMT闆塊新租需求釋放（27%）。金融行業（24%）季内環比交易數量增加但交易面積縮減，其中證券租戶的(de)擴租活動增多，保險租戶活動以(yǐ)區位和(hé / huò)樓宇升級爲(wéi / wèi)主。新能源、基建類國(guó)有企業（12%）的(de)升級搬遷及擴租活動表現持續向好。其他(tā)行業中，醫藥及生命科學（9%）保持穩健；在(zài)疫情後需求恢複、土地(dì / de)供應釋放等利好因素下，消費服務類、房地(dì / de)産建築擴租開始活躍。
成交區域而(ér)言，上(shàng)半年北京寫字樓市場 CBD 、望京、麗澤三個(gè)商務區的(de)租賃成交表現較爲(wéi / wèi)活躍，合計接近市場新租、擴租、搬遷成交量一(yī / yì ／yí)半之(zhī)多。其他(tā)商務區在(zài)季内有部分重要(yào / yāo)租賃成交案例，但商圈内的(de)活躍度相對不(bù)足、成交量較爲(wéi / wèi)有限。
1.2 未來(lái)供應
2023年全年北京寫字樓市場将迎來(lái)新增供應的(de)集中入市，預計體量将達到(dào) 78.7 萬平方米，主要(yào / yāo)集中在(zài)亞奧、東二環及中關村市場。未來(lái)三年甲級寫字樓市場年均供應量預計約59萬平方米。
預計未來(lái)三年，全市空置率仍将維持在(zài)相對高位，租金水平因高空置和(hé / huò)租賃需求減弱而(ér)持續承壓。
2、北京商務園區市場
2.1 北京商務園區分布及現狀
截至2023年二季度末，北京商務園區總存量爲(wéi / wèi)1403.3萬平方米，子(zǐ)市場共6個(gè)：上(shàng)地(dì / de)、望京-酒仙橋、通惠河傳媒走廊爲(wéi / wèi)成熟産業園子(zǐ)市場；豐台、北清路、北京經濟開發區（亦莊）爲(wéi / wèi)新興産業園子(zǐ)市場。
圖2：北京各商務園區分布
資料來(lái)源：高力國(guó)際
整體來(lái)看，上(shàng)半年北京成熟産業園子(zǐ)市場的(de)需求依舊不(bù)足，未出(chū)現明顯回暖迹象，整體市場主要(yào / yāo)新增需求集中在(zài)租金相對便宜的(de)子(zǐ)市場中。北部市場依舊受到(dào)互聯網企業大(dà)面積調整影響，但面積調整的(de)幅度相對2022年已有所收窄。整體市場租金在(zài)上(shàng)半年延續了(le／liǎo)下探的(de)趨勢。一(yī / yì ／yí)季度市場租金相對平穩，二季度由于(yú)市場需求并未出(chū)現明顯回暖迹象，租金降幅加大(dà)。二季度市場租金環比下降2.2%至4元/平米/天（122.0元/平米/月），同比下降5.7%。受到(dào)新增需求不(bù)足以(yǐ)及新增供應的(de)影響，市場空置率連續上(shàng)漲至17.9%。
各商務園區子(zǐ)市場比較而(ér)言，租金水平最高的(de)是(shì)上(shàng)地(dì / de)，達到(dào)164.9元/平米/月（5.41元/平米/天），空置率在(zài)二季度有所上(shàng)升，達到(dào)19.1%。其次是(shì)望京-酒仙橋區域，平均租金162.3元/平米/月（5.32元/平米/天），空置率17.9%。之(zhī)後是(shì)北清路區域，平均租金120.4元/平米/月（3.95元/平米/天），空置率10.7%。其中上(shàng)地(dì / de)、望京及酒仙橋區域由于(yú)空置面積明顯增加以(yǐ)及去化速度低于(yú)預期，越來(lái)越多業主下調租金以(yǐ)刺激市場需求。其他(tā)子(zǐ)市場中，經開區、豐台、北清路在(zài)去化壓力下租金仍在(zài)下降通道(dào)。
從成交行業來(lái)看，互聯網頭部企業大(dà)面積騰退現象明顯緩和(hé / huò)，TMT新租需求超過醫藥及生命科學成爲(wéi / wèi)季内市場主力，其中圍繞互聯網教育或雲計算相關的(de)科技企業開始釋放擴租或升級搬遷需求。醫藥及生命科學以(yǐ)及航空航天，裝備制造等工業品制造類亦有表現。
2.2 未來(lái)供應及發展
由于(yú)部分項目的(de)延期，北京商務園區市場将在(zài)2023年迎來(lái)供應高峰，年度供應預計達到(dào)123萬平方米。2023年至2025年，預計年均新增供應65萬平方米，新項目主要(yào / yāo)集中在(zài)北部上(shàng)地(dì / de)和(hé / huò)北清路市場。
預期下半年北部市場互聯網企業面積調整将接近尾聲，但同時(shí)市場要(yào / yāo)面臨來(lái)自新增供應的(de)壓力，将使得市場空置率繼續攀升同時(shí)租金承壓。
3、北京大(dà)宗交易市場
根據高力國(guó)際和(hé / huò)戴德梁行的(de)統計數據，2023年上(shàng)半年北京總計大(dà)宗交易25宗，總交易金額156.45億，其中辦公及綜合體共12宗，總交易金額78.83億；商務園區及工業共7宗，總交易金額34.94億；零售商業共2宗，總交易金額34.63億；酒店及公寓類4宗，總交易金額8.05億。
考察具體交易數據，2023年上(shàng)半年北京辦公及綜合體類資産交易共計12宗，占總交易數量的(de)48%；成交金額共計78.83億，占總成交金額的(de)50.39%。商務園區/工業類交易7宗，占總交易數量比例爲(wéi / wèi)28%，成交金額34.94億，占總成交金額比例爲(wéi / wèi)22.33%。辦公類資産交易金額占總大(dà)宗交易金額的(de)72.72%，仍爲(wéi / wèi)大(dà)宗交易主角。
從投資者類型來(lái)看，2023年上(shàng)半年北京自用型客戶仍爲(wéi / wèi)市場主力買家，其交易宗數達到(dào)13宗，占總交易宗數的(de)52%；交易金額達86.89億，占總交易金額55.5%，生命科學及醫療健康類企業購置樓宇自用需求旺盛。同時(shí)，境内投資活躍度有所提升，上(shàng)半年交易宗數11宗，占交易宗數的(de)44%，交易金額41.46億，占總交易金額26.5%。境外投資者仍多持觀望态度，僅錄得一(yī / yì ／yí)宗成交，總交易金額28.1億，占總成交金額比例爲(wéi / wèi)17.96%。
上(shàng)半年北京大(dà)宗交易市場仍以(yǐ)寫字樓成交爲(wéi / wèi)主，同時(shí)以(yǐ)産業園區、工業物流、長租公寓、生命科學地(dì / de)産爲(wéi / wèi)代表的(de)新經濟闆塊均有成交案例。随着經濟的(de)逐漸向好，被擱置和(hé / huò)延期的(de)投資需求有望逐步釋放。投資者将更傾向于(yú)租金收入相對穩定且退出(chū)預期較好的(de)核心辦公物業，同時(shí)過去幾年受疫情影響較大(dà)的(de)酒店及商場的(de)投資正呈回暖趨勢，工業園區與長租公寓項目亦持續受到(dào)投資者青睐。
4、上(shàng)海寫字樓市場
4.1 上(shàng)海2023年上(shàng)半年市場情況
4.1.1 整體情況
截至2023年二季度末，上(shàng)海甲級寫字樓存量1,678萬平方米，其中中央商務區450萬平方米，次級商務區650萬平方米，非核心商務區578萬平方米。
圖3：上(shàng)海寫字樓市場版圖
資料來(lái)源：Savills
2023年上(shàng)半年上(shàng)海甲級寫字樓新增供應36.93萬平方米，淨吸納量23.4萬平方米。其中，二季度新增供應5萬平方米，淨吸納量-7440平方米，平均有效租金繼續下調至216.6元/平米/月（7.1元/平米/天），同比下降2.5%；平均空置率16.0%，同比上(shàng)升1.2個(gè)百分點，整體市場未見明顯回暖迹象。
4.1.2 區域市場情況
受經濟大(dà)環境的(de)影響，2023年第二季度上(shàng)海寫字樓市場整體租賃需求相對放緩，空置率小幅上(shàng)漲，全市租金連續第五個(gè)季度下滑。在(zài)全市租金水平持續走低的(de)趨勢下，對于(yú)空置率較高的(de)項目和(hé / huò)闆塊，業主信心仍顯不(bù)足。部分業主對市場預期轉弱，主動小幅下調租金，以(yǐ)期占據更多市場。
二季度中央商務區由于(yú)新增供應的(de)不(bù)斷增加以(yǐ)及市場需求的(de)減弱，導緻空置率環比上(shàng)升2個(gè)百分點至9.8%，同時(shí)租金開啓下降通道(dào)，平均租金9.5元/平米/天，環比下降1.6%。次級商務區需求相對保持穩健，空置率小幅下降至15.2%，平均租金7.0元/平米/天。
4.1.3 租賃客戶分類
租賃成交方面，上(shàng)半年上(shàng)海寫字樓市場主力需求首位仍爲(wéi / wèi)金融機構（非銀金融、證券、基金，20%），以(yǐ)新設和(hé / huò)升級需求爲(wéi / wèi)主，聚焦陸家嘴區域；專業服務業（18%）位居第二，其中咨詢及律所占比較多，咨詢行業中數據服務的(de)相關需求爲(wéi / wèi)上(shàng)半年新興的(de)活躍領域；TMT（10%）位居第三，以(yǐ)平台互聯網、軟件系統開發類的(de)新租需求爲(wéi / wèi)主。同時(shí)，第三方辦公上(shàng)半年交易活躍明顯，交運倉儲業也(yě)呈現擴張勢頭。企業類型方面，本土企業需求占比進一(yī / yì ／yí)步提升，外資企業保持審慎。
此外，伴随經濟的(de)逐漸恢複，上(shàng)半年成交面積在(zài)1,000平方米以(yǐ)上(shàng)的(de)中大(dà)型企業新租、搬遷需求占比接近四成，之(zhī)前受到(dào)壓抑的(de)整層租賃需求逐漸得以(yǐ)釋放。
4.2 未來(lái)供應
2023-2025年上(shàng)海寫字樓市場預計年均新增供應超過160萬平方米，共計約有500萬平方米新增供應入市。其中2024年全市場新增供應将出(chū)現小高峰，規模預計将達到(dào)220萬平方米。市場供應長期保持放量狀态，預期空置率仍将維持高位。
從商務區層級來(lái)看，未來(lái)3年内中央商務區新增相對有限，次級商務區新增供應逐年下降，非核心商務區新增供應上(shàng)升明顯，所以(yǐ)上(shàng)海寫字樓市場本輪放量供應将維持到(dào)2025年，在(zài)此期間租金将繼續承壓。
5、上(shàng)海商務園區市場
5.1 上(shàng)海商務園區分布及現狀
上(shàng)海目前擁有張江、漕河泾、楊浦、金橋、臨港浦江、臨空、市北、陸家嘴軟件園、康橋、長風共10個(gè)商務園區闆塊。截至2023年二季度末，全市存量1211.4萬平方米，其中張江和(hé / huò)漕河泾占比最高，分别爲(wéi / wèi)26%和(hé / huò)21%。楊浦、金橋、臨港浦江、臨空、市北、周浦康橋面積占比在(zài)5%~16%之(zhī)間，規模上(shàng)屬于(yú)第二梯隊；陸家嘴軟件園、長風規模最小，均不(bù)超過2%。
圖4：2023年二季度上(shàng)海全市各商務園區市場存量和(hé / huò)分布
資料來(lái)源：戴德梁行
供應方面，2023年上(shàng)半年上(shàng)海優質商務園區市場迎來(lái)供應小高峰，共計12 個(gè)項目入市，新增供應接近百萬平米。第二季度，新增項目集中在(zài)漕河泾、金橋和(hé / huò)周浦康橋三個(gè)闆塊。其中，位于(yú)金橋闆塊的(de)金科園和(hé / huò)周浦康橋闆塊的(de)張江基因島均爲(wéi / wèi)超十萬方的(de)項目。
需求方面，由于(yú)國(guó)内經濟仍處于(yú)複蘇與調整期，上(shàng)海商務園區市場租賃需求較一(yī / yì ／yí)季度有所回升。上(shàng)半年市場淨吸納量爲(wéi / wèi)22.82萬平方米，約爲(wéi / wèi) 2022 年淨吸納量的(de)69%、2021年的(de)22%。其中，僅浦東的(de)金橋、周浦康橋和(hé / huò)浦西的(de)漕河泾闆塊錄得正淨吸納值。就(jiù)租金和(hé / huò)空置率而(ér)言，大(dà)多數子(zǐ)市場租金均有所下滑，二季度全市商務園區平均租金爲(wéi / wèi) 4.58元/平米/天（139.7元/平米/月），全市平均空置率升至19.89%。
從成交行業來(lái)看，上(shàng)半年受益于(yú)新增供應良好的(de)預租情況，超八成的(de)淨吸納量來(lái)自新增項目。其中，網絡科技類和(hé / huò)智能汽車企業租賃較爲(wéi / wèi)活躍。企業搬遷新租需求進一(yī / yì ／yí)步釋放落地(dì / de)，市場成交活動呈現積極态勢。TMT行業以(yǐ)31%占比穩居需求首位，其中平台互聯網子(zǐ)分類表現亮眼，錄得醫療信息、旅遊、智慧零售及共享租車等多類型企業租賃活動；軟件系統開發類企業持續活躍，錄得人(rén)工智能、自動駕駛和(hé / huò)娛樂體感等前沿領域企業成交。數字化滲透在(zài)各行業的(de)應用度不(bù)斷提高，引領新的(de)産業發展方向，推動TMT行業持續釋放動能。以(yǐ)芯片爲(wéi / wèi)主的(de)工業品制造業以(yǐ)25%占比攀升至租賃需求的(de)第二位，芯片國(guó)産化趨勢如火如荼，多家企業布局上(shàng)海。得益于(yú)新能源汽車和(hé / huò)智能駕駛的(de)發展，相關企業擴租新設活動推動消費品制造業以(yǐ)13%的(de)需求占比位居第三。
5.2 未來(lái)供應及發展
2023 年全年上(shàng)海商務園區市場預計将有20多個(gè)項目陸續竣工交付，提供超 200萬平方米的(de)新增供應，市場去化持續承壓。上(shàng)海商務園區市場預計從2023年至2025年将有年均超過100萬平方米的(de)供應陸續入市，共計306萬平方米新增面積，而(ér)張江和(hé / huò)漕河泾闆塊占比超過一(yī / yì ／yí)半。
2023年是(shì)上(shàng)海商務園區市場的(de)新增供應大(dà)年，堪比2018 年的(de)峰值規模。在(zài)新增供應放量的(de)同時(shí)，随着REITs 常态化爲(wéi / wèi)投資人(rén)提供了(le／liǎo)更多的(de)退出(chū)渠道(dào)，商務園區将受到(dào)更多投資者追捧。
6、上(shàng)海大(dà)宗交易市場
根據高力國(guó)際、CBRE等統計數據，2023年上(shàng)半年上(shàng)海大(dà)宗交易共59宗，總成交金額428.47億，其中辦公及綜合體交易共27宗，總交易金額272.03億；商務園區及工業交易共15宗，總交易金額77.34億；零售商業交易4宗，總交易金額20.15億元；酒店/公寓交易共13宗，總交易金額58.95億。
考察具體交易數據，2023年上(shàng)半年上(shàng)海辦公及綜合體類在(zài)總成交金額及總交易宗數的(de)占比均爲(wéi / wèi)最大(dà)，其總交易金額272.03億，占總成交金額比例63.49%；交易宗數27宗，占總交易宗數比例45.76%。商務園區/工業類交易宗數15宗，占交易宗數比例25.42%，其總成交金額77.34億，占成交金額比例18.05%。辦公類資産的(de)交易金額占總大(dà)宗交易金額的(de)81.54%，仍占據絕對主導地(dì / de)位。而(ér)酒店及公寓品類受關注度明顯提高，上(shàng)半年交易宗數13宗，占交易宗數比例22.03%，總交易金額58.95億，占成交金額比例13.76%。
從投資者類型來(lái)看，2023年上(shàng)半年上(shàng)海境内投資人(rén)活躍度繼續提升，其交易宗數達到(dào)29宗，占總交易宗數49.15%；交易金額達144.81億，占總交易金額33.8%，以(yǐ)保險公司爲(wéi / wèi)代表的(de)機構投資者展現出(chū)強勁購買力，連續錄得大(dà)額交易落地(dì / de)。同時(shí)，外資機構投資意願有所回升，上(shàng)半年交易宗數5宗，占交易宗數比例8.47%，交易金額152.25億，占成交金額比例35.5%。其次，自用型買家活躍度不(bù)減，多家專業服務業、能源與科技公司相繼購置自用辦公物業，上(shàng)半年交易宗數25宗，占交易宗數比例42.37%；交易金額131.41億，占成交金額比例30.7%。
上(shàng)半年，上(shàng)海大(dà)宗交易市場投資型交易依舊占據主導地(dì / de)位，自用型買家需求持續湧現，整體成交數量及金額呈上(shàng)升趨勢，市場投資意向穩步增強。同時(shí)，交易标的(de)資産類型愈發多元，以(yǐ)商務園區及長租公寓爲(wéi / wèi)代表的(de)新經濟地(dì / de)産投資吸引力不(bù)斷提升。在(zài)内外資保險機構積極收購商務園區核心資産的(de)同時(shí)，地(dì / de)産基金連續兩個(gè)季度布局生物醫藥園區，商務園區物業投資熱度持續。與此同時(shí)，各類投資者對于(yú)長租公寓資産關注度不(bù)斷攀升，标的(de)物業多位于(yú)産業集聚程度較高的(de)新興闆塊，而(ér)随着首單市場化機構運營的(de)保障性租賃住房公募REIT的(de)順利落地(dì / de)，投資者對于(yú)資産的(de)“保障”性質更爲(wéi / wèi)看重，提早爲(wéi / wèi)将來(lái)的(de)退出(chū)通道(dào)預留空間。
7、結論和(hé / huò)投資建議
本次研究報告主要(yào / yāo)考察2023年上(shàng)半年北京和(hé / huò)上(shàng)海的(de)寫字樓、商務園區以(yǐ)及大(dà)宗交易市場，對于(yú)兩地(dì / de)市場的(de)整體對比總結與未來(lái)投資建議如下：
1）2023年上(shàng)半年北京、上(shàng)海兩地(dì / de)甲級寫字樓市場受經濟複蘇緩慢的(de)影響，兩地(dì / de)市場新增供應均略有回升。從淨吸納量來(lái)看，北京市場由于(yú)互聯網行業需求持續收縮同時(shí)缺乏新增産業需求，導緻上(shàng)半年淨吸納量約爲(wéi / wèi)負10萬平方米，而(ér)上(shàng)海市場得益于(yú)産業聚集效應上(shàng)半年淨吸納量維持在(zài)23.4萬平方米。相信随着工業生産穩步恢複，消費市場逐步回暖，市場活躍度有望在(zài)下半年有所回升；
2）北京寫字樓市場平均租金表現優于(yú)上(shàng)海，但空置率表現略差于(yú)上(shàng)海，主要(yào / yāo)因爲(wéi / wèi)上(shàng)海市場持續放量供應，存量長期維持高位，租金持續承壓。而(ér)北京市場由于(yú)近兩年互聯網大(dà)廠業務優化、企業整合，租戶結構不(bù)斷調整，導緻北京寫字樓空置率持續攀升；
3）上(shàng)海甲級寫字樓的(de)未來(lái)供應量遠超北京，長期面臨較大(dà)的(de)去化壓力。北京商務園區存量超過上(shàng)海市場，而(ér)未來(lái)新增供應量上(shàng)海仍将遠超北京。盡管上(shàng)海市場産業活力更足，上(shàng)下遊需求更活躍，但市場競争更爲(wéi / wèi)激烈。同時(shí)，受益于(yú)公募REITs的(de)放開，兩地(dì / de)商務園區類項目均受到(dào)投資人(rén)的(de)持續關注；
4）2023年上(shàng)半年上(shàng)海市場的(de)大(dà)宗交易活躍性和(hé / huò)資産流動性要(yào / yāo)好于(yú)北京市場，機構投資人(rén)尤其内資機構的(de)投資意願有所回暖，而(ér)内資企業在(zài)上(shàng)海購置自用樓宇的(de)需求頻頻湧現。其中，辦公樓以(yǐ)及商務園區仍是(shì)最主流的(de)交易品類，而(ér)産業園區及長租公寓或具備改造條件的(de)酒店類資産也(yě)持續受到(dào)投資人(rén)青睐；
5）展望下半年，商業地(dì / de)産整體市場信心的(de)恢複及需求的(de)釋放仍需時(shí)間，而(ér)需求側的(de)表現則跟宏觀經濟以(yǐ)及政策支持力度息息相關，預計2023年内會繼續保持相對寬松的(de)貨币政策，對于(yú)投資或者自用客戶均爲(wéi / wèi)利好信息。另外，随着公募REITs規模和(hé / huò)品類的(de)不(bù)斷擴容，包括購物中心、光伏風電、數據中心在(zài)内的(de)多種資産類型均有望實現C-REITs項目落地(dì / de)，進而(ér)提升相關資産的(de)投資活躍度。