作者：DCL
1.北京寫字樓市場
1.1 北京寫字樓市場概況
經曆了(le／liǎo)超過30年的(de)發展，北京寫字樓市場已成爲(wéi / wèi)擁有巨大(dà)存量的(de)龐大(dà)體系，由過去的(de)簡單存量增長演化爲(wéi / wèi)更加多元、複雜的(de)新趨勢。
圖1：北京商務區分布示意
資料來(lái)源：Savills
如今，北京的(de)甲級寫字樓存量達到(dào)12,890,340m2，并形成了(le／liǎo)包含金融街、CBD、中關村的(de)核心商務區，包含CBD周邊、東長安街、東二環、燕莎、望京、亞奧的(de)次核心商務區，以(yǐ)及包含麗澤、通州運河的(de)新興商務區的(de)格局。
北京的(de)各商務區分成三個(gè)階梯，具有明顯的(de)标簽特征，第一(yī / yì ／yí)階梯核心商務區中，世界500強企業集中于(yú)CBD，全國(guó)各金融機構總部集中于(yú)金融街，中關村依托高校是(shì)IT企業的(de)集中地(dì / de)；第二階梯次核心商務區中，東長安街和(hé / huò)燕莎是(shì)最早的(de)兩個(gè)商務區，靠近使館，是(shì)外資最先進入中國(guó)的(de)區域，東二環是(shì)大(dà)中型國(guó)有企業聚集地(dì / de)。望京和(hé / huò)亞奧均爲(wéi / wèi)新興區域，但都已發展成熟；第三階梯新興商務區，麗澤和(hé / huò)通州運河新區處于(yú)發展和(hé / huò)建設階段，入駐企業較少，主要(yào / yāo)承接市區企業的(de)外溢需求。
1.2 北京四季度市場情況
（一(yī / yì ／yí)）整體情況
截至2020年四季度，北京全市甲級寫字樓存量爲(wéi / wèi)1,289萬平方米。2020年全年新增供應649,464平方米，新增供應集中在(zài)CBD、麗澤及東二環地(dì / de)區。
受疫情以(yǐ)及經濟增速換擋的(de)影響，北京寫字樓市場景氣程度延續數個(gè)季度持續下滑，除個(gè)别商圈外，絕大(dà)部分商務區租金水平繼續下滑，空置率繼續提升。
從租金水平看，金融街遙遙領先其他(tā)商務區，達到(dào)641元/m2/月（21.37元/m2/天），而(ér)CBD區域的(de)平均租金已經被中關村超越。此外，亞奧區域租金水平已經接近甚至超過核心商務區。
從空置率來(lái)看，金融街和(hé / huò)中關村維持較低空置率，分别是(shì)3.2%和(hé / huò)4.8%，核心商務區的(de)吸引力和(hé / huò)抗風險能力突顯。新興商務區麗澤區域正在(zài)逐步去化空置面積，該新興商務區租賃較爲(wéi / wèi)活躍，但整體空置率仍高達57.2%。
（二）租賃客戶分類
考察租賃成交數據，不(bù)同行業對突發事件的(de)抗壓能力不(bù)同，其租賃需求也(yě)因疫情的(de)影響而(ér)出(chū)現分化。基于(yú)2020年全年的(de)市場成交情況，信息技術（32.7%）、金融類（23.4%）企業占據了(le／liǎo)寫字樓市場承租面積的(de)頭兩名。除此之(zhī)外，專業服務、房地(dì / de)産、健康醫療等行業的(de)需求保持穩定，亦占據一(yī / yì ／yí)定市場份額。其他(tā)行業的(de)租賃需求相對比較有限，分布較爲(wéi / wèi)均勻。
成交區域而(ér)言，2020年核心商務區CBD以(yǐ)及新興商務區麗澤的(de)租賃成交表現最爲(wéi / wèi)活躍。由于(yú)CBD以(yǐ)及麗澤區域在(zài)2020年迎來(lái)大(dà)體量供應，可以(yǐ)爲(wéi / wèi)租戶提供充足的(de)選址空間，因此成爲(wéi / wèi)企業新租、擴租、搬遷等行爲(wéi / wèi)的(de)首選。望京及亞奧等商務區在(zài)2020年表現相對穩定，正逐步去化空置面積。其他(tā)商務區缺乏新增供應，市場活躍度相對較低。
此外，從企業背景來(lái)看，北京寫字樓租賃成交仍以(yǐ)内資租戶爲(wéi / wèi)絕對主導，内資企業在(zài)2020年内所承租面積的(de)比重約爲(wéi / wèi)84.7%，外資及合資租戶的(de)承租面積占比約爲(wéi / wèi)15.3%。
1.3 未來(lái)供應和(hé / huò)發展
2020年全年，北京甲級寫字樓新增供應量約65萬平方米。2021年期間，預計将有超過130萬平方米的(de)甲級寫字樓新項目入市，而(ér)主要(yào / yāo)的(de)新增供應區域則集中在(zài)CBD中服地(dì / de)塊、麗澤以(yǐ)及東二環這(zhè)三個(gè)商務區。其中CBD中服地(dì / de)塊将在(zài)2021年交付21.3萬平方米，麗澤将在(zài)2021年交付75.9萬平方米，東二環将在(zài)2021年交付5.6萬平方米。
租賃需求的(de)放緩疊加供應的(de)集中放量将會給北京寫字樓市場帶來(lái)更大(dà)的(de)壓力。
未來(lái)四年，主要(yào / yāo)的(de)供應将會集中在(zài)CBD、麗澤以(yǐ)及通州。麗澤和(hé / huò)通州因其處于(yú)大(dà)規模的(de)新建發展階段，供應量大(dà)。值得一(yī / yì ／yí)提的(de)是(shì)處于(yú)核心商務區的(de)CBD，因其中服地(dì / de)塊的(de)開發建設，未來(lái)數年将會有大(dà)量寫字樓供應入市。
2.北京商務園區市場
（一(yī / yì ／yí)）商務園區曆史沿革及其與寫字樓差異分析
商務園區 (又稱工業園區、産業園區)是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)工業發展專門規劃出(chū)的(de)一(yī / yì ／yí)片區域，包含辦公樓，研發中心和(hé / huò)輕工業（不(bù)含重工業）。大(dà)部分商務園區建設在(zài)工業用地(dì / de)或研發用地(dì / de)上(shàng)，部分商務園區，尤其是(shì)大(dà)規模的(de)商務園區，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)更好的(de)規劃和(hé / huò)商業支持，會選擇建立在(zài)混合用地(dì / de)上(shàng)。
商務園區發展類似寫字樓，也(yě)是(shì)随着中國(guó)經濟的(de)發展，曆經數個(gè)發展階段。
而(ér)商務園區和(hé / huò)寫字樓在(zài)行業定位、土地(dì / de)類别、地(dì / de)理位置、建設目的(de)、目标功能、稅收優惠、硬件設施等方便均有不(bù)少差異。
表3：商務園區和(hé / huò)寫字樓區别
資料來(lái)源：戴德梁行
（二）北京商務園區分布及各園區現狀
截至2020年上(shàng)半年，北京商務園區存量爲(wéi / wèi)19,108,426m2。從2019年下半年到(dào)2020年上(shàng)半年，北京新增商務園區供應量是(shì)816,818m2，預計到(dào)2025年還将供應超過3,890,823m2。截至2020年上(shàng)半年，商務園區平均租金是(shì)146.5元/m2/月（4.88元/m2/天），繼續下降；平均空置率18.5%，繼續升高。
目前北京主要(yào / yāo)商務園區包括城區商務園區、中關村、望京-酒仙橋、昌平、順義、上(shàng)地(dì / de)、石景山、豐台、亦莊-大(dà)興這(zhè)9個(gè)區域。其中從規模看，亦莊-大(dà)興面積最大(dà)，占全市存量的(de)21.7%，其次是(shì)豐台和(hé / huò)上(shàng)地(dì / de)，分别占18.4%和(hé / huò)17%，三者總存量超過全市存量的(de)57.1%。
各商務園區比較，租金水平最高的(de)是(shì)中關村，達到(dào)265.6元/m2/月（8.85元/m2/天），空置率4.5%，在(zài)所有商務園區中最低，該區域IT企業集中，需求旺盛。其次是(shì)望京-酒仙橋區域和(hé / huò)上(shàng)地(dì / de)區域，平均租金水平均超過200元/m2/月（6.7元/m2/天），空置率也(yě)表現良好，分别是(shì)14.2%和(hé / huò)10.6%。
（三）未來(lái)供應及發展
從供應端看，2019年下半年至2020年上(shàng)半年，北京商務園區市場共有九個(gè)項目入市。其中，順義闆塊迎來(lái)37.2萬平方米的(de)新增供應，占總新增供應的(de)45.5%。
2020年下半年，北京商務園區有約40.9萬平方米的(de)供應，主要(yào / yāo)集中在(zài)上(shàng)地(dì / de)商圈，占下半年計劃總未來(lái)供應的(de)69.2%。受新冠肺炎疫情影響，部分原定于(yú)2020年計劃入市的(de)項目決定推遲入市。截至2021年底，北京商務園區仍将有98.8萬平方米的(de)新增供應竣工交付。其中，豐台、上(shàng)地(dì / de)、石景山和(hé / huò)望京-酒仙橋商圈均有超10萬平方米的(de)項目入市。
未來(lái)5年，北京商務園區總供應量将達到(dào)389萬方，其中2021~2023年每年供應量均将超過100萬方。2024年以(yǐ)後供應量逐步減少，市場開始消化。供應量最大(dà)的(de)區域是(shì)上(shàng)地(dì / de)和(hé / huò)亦莊-大(dà)興，分别達到(dào)總供應量的(de)29.1%和(hé / huò)25.5%。
3.北京大(dà)宗交易市場
根據CBRE統計，2020年全年，北京總計大(dà)宗交易有38宗，總交易金額633.6億，其中辦公及工業（商務園區）類共27宗，總交易金額522億；商業共10宗，總交易金額107.6億，酒店及公寓類1宗，總交易金額4億。
盡管受到(dào)新冠疫情影響，北京2020年大(dà)宗交易市場仍然較爲(wéi / wèi)活躍，交易總額達633.6億，是(shì)曆史第二高，僅次于(yú)2019年。
4.上(shàng)海寫字樓市場
4.1 上(shàng)海寫字樓市場概況
相對北京的(de)商務區分布情況，上(shàng)海的(de)商務區數量多，區位分散，發展相對均衡，且租戶特征和(hé / huò)區位特征亦不(bù)如北京的(de)商務區明顯。
上(shàng)海寫字樓市與北京類似，根據區位和(hé / huò)租金水平，也(yě)可以(yǐ)分成三個(gè)大(dà)類，其中第一(yī / yì ／yí)階梯中央商務區，包括陸家嘴、淮海中路以(yǐ)及南京中路等3個(gè)商務區；第二階梯次級商務區，包括竹園、老黃浦、南黃浦、徐家彙、虹橋、北站、北外灘、董家渡（未來(lái)）等共8個(gè)商務區；第三階梯非核心商務區，包括東外灘、五角場、長風、真如、徐彙濱江、大(dà)虹橋、闵行、花木、世博、後灘、前灘等共11個(gè)商務區。
中央商務區的(de)三個(gè)區域各有特色，陸家嘴是(shì)金融業聚集地(dì / de)，70%租戶來(lái)自金融業；南京西路商業氛圍濃厚，外資較集中；淮海中路以(yǐ)專業服務業爲(wéi / wèi)主，品質較高。次級商務區發展較爲(wéi / wèi)成熟，供應量較少。非核心商務區均有大(dà)量的(de)規劃和(hé / huò)供應，并且有政策的(de)支持與傾斜，未來(lái)發展潛力較大(dà)。
4.2 上(shàng)海四季度市場情況
2020年上(shàng)海甲級寫字樓新增68.49萬平方米；淨吸納量64.79萬平方米，同比下降4.3%；平均有效租金7.3元/平方米/天，同比下降7%；平均空置率16.8%，同比下降0.6%。
上(shàng)海的(de)寫字樓市場，無論是(shì)租賃還是(shì)交易，一(yī / yì ／yí)直以(yǐ)來(lái)較爲(wéi / wèi)活躍，但寫字樓需求同經濟增長呈正相關，由于(yú)金融去杠杆周期疊加新冠疫情，2020年上(shàng)海寫字樓市場延續2019年度的(de)疲軟狀态，整體空置率維持高位，租金水平亦繼續下探。
四季度上(shàng)海有三個(gè)新項目交付入市，均位于(yú)浦東，合計爲(wéi / wèi)市場增加近47.4萬平方米新增供應。新項目預租情況較好，因而(ér)對全市空置率影響不(bù)大(dà)。
2020年全年上(shàng)海寫字樓以(yǐ)價換量效果顯著，下半年需求回暖明顯，全市平均空置率實現同比微降，全年空置率16.8%，環比下降0.1%。
2020年是(shì)上(shàng)海寫字樓市場的(de)挑戰之(zhī)年，寫字樓市場的(de)空置率持續走高，其中核心商務區空置水平創近十年新高。随着未來(lái)三年供應高峰的(de)來(lái)臨，預計空置率将繼續上(shàng)行，租金也(yě)将繼續下跌，目前全市寫字樓的(de)平均租金已跌至過去八年新低。
4.3 未來(lái)供應和(hé / huò)發展
上(shàng)海的(de)城市發展和(hé / huò)擴張是(shì)點狀式，存在(zài)多個(gè)城市副中心，并非以(yǐ)環線作爲(wéi / wèi)唯一(yī / yì ／yí)劃分依據，商務區的(de)發展亦遵循此規律。過去十年間非核心商務區甲級寫字樓存量占比持續擴大(dà)，且預計三年後這(zhè)一(yī / yì ／yí)比例還将上(shàng)升。
未來(lái)三年（從2021年到(dào)2023年）上(shàng)海甲級寫字樓市場每年的(de)供應量均将超過100萬方，2021年更是(shì)接近150萬方，寫字樓的(de)吸納雖然有所提升，但較供應仍差距較大(dà)。預計到(dào)2023年，上(shàng)海寫字樓的(de)整體空置率仍将上(shàng)升，将會達到(dào)23%，平均租金水平繼續下滑，預計将會跌至6.8元/平方米/天。
5.上(shàng)海商務園區市場
（一(yī / yì ／yí)）上(shàng)海商務園區分布
上(shàng)海市目前共有張江、漕河泾、楊浦、金橋、臨港浦江、臨空、市北、陸家嘴軟件園、康橋、長風共10個(gè)産業園區。全市目前存量面積10,237,447m2，其中張江和(hé / huò)漕河泾占比最高，分别爲(wéi / wèi)27%和(hé / huò)19%，這(zhè)兩個(gè)商務園區也(yě)是(shì)目前發展最好、入駐企業最爲(wéi / wèi)優質的(de)商務園區。楊浦、金橋、臨港浦江面積占比在(zài)10~13%之(zhī)間，規模次之(zhī)；臨空和(hé / huò)市北分别是(shì)8%和(hé / huò)6%，規模再次之(zhī)；陸家嘴軟件園、康橋和(hé / huò)長風規模最小，均在(zài)2%以(yǐ)下。
（二）上(shàng)海商務園區租金水平和(hé / huò)空置率
截至2020年四季度，上(shàng)海商務園區存量10,237,447平方米，本年度新增供應604,187平方米，平均租金4.4元/平方米/天，整體空置率16.78%，本年度吸納量652,678平方米。
從租金來(lái)看，張江、漕河泾、楊浦、臨空、陸家嘴軟件園、長風均較高，平均達到(dào)4.8元/m2/天；從空置率來(lái)看，漕河泾和(hé / huò)康橋最低，分别是(shì)4.8%和(hé / huò)4.7%。考慮到(dào)漕河泾的(de)規模，其表現可謂遙遙領先其它各商務園區，建議對漕河泾商務園區重點關注。從空置率來(lái)看，金橋最高，達到(dào)35.7%，表明其供應量過剩。
（三）上(shàng)海商務園區供應及未來(lái)發展
從供應端看， 2020年全年上(shàng)海共計有9個(gè)項目入市，爲(wéi / wèi)上(shàng)海商務園區市場帶來(lái)了(le／liǎo)604,187平方米的(de)新增供應。其中，位于(yú)金橋闆塊的(de)浦發大(dà)樓在(zài)四季度入市。
從需求端看，雖然新冠疫情在(zài)國(guó)内已經得到(dào)良好控制，然而(ér)疫情對市場的(de)影響仍未消退。不(bù)少業主爲(wéi / wèi)維持出(chū)租率或縮短樓宇面積空置期，相應地(dì / de)調整租金，平均成交租金維持在(zài)4.4元/m2/天。
預計從2021年至2024年，上(shàng)海商務園區将新增供應206萬平方米，其中2021将達到(dào)113萬方，2022年30.2萬方，2023年60.3萬方，2024年2.6萬方。 所以(yǐ)2021年仍将是(shì)上(shàng)海商務園區的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)供應高峰，但之(zhī)後年供應量會減少，盡管存量較大(dà)，但市場将會逐步消化。
6.上(shàng)海大(dà)宗交易市場
根據Savills和(hé / huò)高力國(guó)際統計數據，2020年全年，上(shàng)海大(dà)宗交易總共63宗，總成交金額691.6億，其中辦公及綜合體交易共33宗，總金額達499.2億；工業/商務園區交易共15宗，總交易金額99.2億；商業交易共9宗，總交易金額42億元；酒店/公寓交易共6宗，總交易金額51.3億。從全年大(dà)宗交易數據來(lái)看，辦公無疑是(shì)整個(gè)交易市場裏面最重要(yào / yāo)的(de)品類，全年交易金額499.2億，占總成交金額的(de)72.2%；交易32宗，占總交易宗數的(de)52.4%。其次是(shì)商務園區/工業，成交金額99.2億，占總成交額14.3%。寫字樓和(hé / huò)商務園區/工業交易金額合計占所有大(dà)宗交易金額的(de)86.5%，占據絕對主導地(dì / de)位。
從交易用途來(lái)看，2020年自用型交易達到(dào)30宗，交易金額達332.5億，自用型交易額占總交易金額的(de)48.1%，創曆史新高。從交易主體來(lái)看，境外買家總成交金額133.1億，占總成交金額19.2%。這(zhè)兩個(gè)數據上(shàng)海均低于(yú)北京，這(zhè)也(yě)是(shì)多年來(lái)首次出(chū)現外資買家在(zài)北京的(de)物業投資超過上(shàng)海。
7.結論和(hé / huò)投資建議
本次研究報告主要(yào / yāo)考察2020年全年，北京和(hé / huò)上(shàng)海的(de)寫字樓、商務園區以(yǐ)及大(dà)宗交易市場。可以(yǐ)看出(chū)，兩地(dì / de)市場共性與差異并存，此處對兩地(dì / de)市場做整體的(de)研究和(hé / huò)比較：
（1）從大(dà)宗交易數量和(hé / huò)金額來(lái)看，寫字樓仍是(shì)最重要(yào / yāo)的(de)交易品類。
（2）北京和(hé / huò)上(shàng)海是(shì)寫字樓交易的(de)核心市場，未來(lái)寫字樓投資仍應集中于(yú)這(zhè)兩個(gè)城市。目前，北京寫字樓整體的(de)租金回報和(hé / huò)空置率表現均優于(yú)上(shàng)海，且未來(lái)三年内上(shàng)海寫字樓的(de)供應量上(shàng)升導緻去化壓力更大(dà)。
2020年伴随着經濟換擋和(hé / huò)疫情影響，疊加寫字樓和(hé / huò)商務園區的(de)大(dà)量供應，北京和(hé / huò)上(shàng)海市場租金水平都創曆史新低，空置率創曆史新高，物業持有人(rén)面臨經營和(hé / huò)負債的(de)多重壓力。但是(shì)未來(lái)随着寫字樓和(hé / huò)商務園區供應高峰期過去，以(yǐ)及疫情的(de)結束，預計市場将會随着預期的(de)回升逐步好轉。而(ér)北京和(hé / huò)上(shàng)海的(de)寫字樓以(yǐ)及商務園區市場不(bù)斷出(chū)現的(de)特殊機遇投資機會，亦值得投資者持續保持關注。
（3）北京和(hé / huò)上(shàng)海的(de)商務園區租金及空置率表現相當，未來(lái)供應量也(yě)都較大(dà)，内部區域分化明顯，因此在(zài)投資過程中應保持相對謹慎，重點關注空置率較低的(de)區域。