鼎一(yī / yì ／yí)思享|鄭華玲：困境資産投資的(de)匠人(rén)精神

演講｜鄭華玲（微信公衆号：風馬牛地(dì / de)産學院）
大(dà)家好，我是(shì)鄭華玲。今天，我想把鼎一(yī / yì ／yí)投資從 2015 年到(dào)現在(zài)，在(zài)困境資産投資領域的(de)一(yī / yì ／yí)些認識和(hé / huò)實踐分享給大(dà)家。


城市的(de)存量改造和(hé / huò)老舊物業的(de)更新，是(shì)目前房地(dì / de)産投資中非常火熱的(de)領域。存量改造和(hé / huò)城市更新，主要(yào / yāo)來(lái)自與城市生态變化以(yǐ)及跟産業結構調整相關的(de)一(yī / yì ／yí)些因素，造成了(le／liǎo)各種類型的(de)物業發生了(le／liǎo)運營生态層面的(de)變化。


01 困境投資獲取資産的(de)優勢在(zài)哪裏

相比于(yú)傳統的(de)正常類物業資産的(de)獲取，困境資産的(de)淨利潤空間相對較高。原因在(zài)于(yú)，在(zài)原始獲取資産的(de)時(shí)候，困境資産折價空間相對較大(dà)，所以(yǐ)對像鼎一(yī / yì ／yí)投資這(zhè)樣的(de)困境資産投資機構來(lái)說(shuō)，最重要(yào / yāo)的(de)是(shì)怎樣通過努力，鎖定較大(dà)的(de)折價空間，并最終實現退出(chū)變現。

當然，由于(yú)前期投入了(le／liǎo)大(dà)量的(de)資本，同時(shí)需要(yào / yāo)一(yī / yì ／yí)定的(de)時(shí)間才能夠實現投資的(de)成功退出(chū)，這(zhè)也(yě)對困境資産投資提出(chū)了(le／liǎo)比較大(dà)的(de)挑戰。

鼎一(yī / yì ／yí)投資從 2014 年籌備，2015 年設立到(dào)現在(zài)，已經完成了(le／liǎo) 130 多億元的(de)投資和(hé / huò)超 110 億的(de)回收。我們目前主要(yào / yāo)收購了(le／liǎo)北上(shàng)廣深等核心城市、核心區域的(de)一(yī / yì ／yí)些困境資産，尤其是(shì)陷于(yú)困境的(de)物業類資産。

02獲取困境資産的(de)方式主要(yào / yāo)有三種

一(yī / yì ／yí)是(shì)不(bù)良債權資産包中的(de)特定抵押物重組。因爲(wéi / wèi)銀行在(zài)跟企業合作的(de)過程中，形成了(le／liǎo)大(dà)量的(de)債權類資産。各種各樣的(de)物業類的(de)資産作爲(wéi / wèi)銀行的(de)抵押物，當抵押物的(de)原始權益人(rén)自己的(de)經營出(chū)現問題時(shí)，銀行可能打包把相關的(de)債權在(zài)市場上(shàng)進行批量轉讓。而(ér)投資機構這(zhè)時(shí)候就(jiù)可以(yǐ)從不(bù)良債權資産包作爲(wéi / wèi)切入口獲得對應的(de)不(bù)動産。

二是(shì)存在(zài)抵押物重組機會的(de)單戶不(bù)良債權。以(yǐ)鼎一(yī / yì ／yí)爲(wéi / wèi)例，我們基于(yú)對某一(yī / yì ／yí)個(gè)單戶物業的(de)關注，定向收購物業上(shàng)面附着的(de)債權，這(zhè)是(shì)我們非常重要(yào / yāo)的(de)資産獲取方式。也(yě)正是(shì)通過這(zhè)種方式，我們批量地(dì / de)收購了(le／liǎo)大(dà)量位于(yú)上(shàng)海、北京等核心城市的(de)不(bù)動産。

三是(shì)股權重組。在(zài)大(dà)量房地(dì / de)産企業出(chū)現階段性運營困難的(de)時(shí)候，形成了(le／liǎo)對企業股權相關的(de)一(yī / yì ／yí)些重組機會。這(zhè)一(yī / yì ／yí)過程中也(yě)形成了(le／liǎo)大(dà)量的(de)困境房地(dì / de)産收購機會。

03在(zài)困境資産的(de)投資過程中 鼎一(yī / yì ／yí)打造了(le／liǎo)豐富的(de)資産獲取渠道(dào)

鼎一(yī / yì ／yí)投資在(zài)過去的(de) 5 年裏面，形成了(le／liǎo)非常多元而(ér)豐富的(de)項目獲取渠道(dào)，既包括銀行，也(yě)包括四大(dà)資産管理公司、信托公司等非銀金融機構，在(zài)與他(tā)們的(de)頻繁交易過程中，持續獲取資産。此外，現在(zài)也(yě)出(chū)現了(le／liǎo)大(dà)量的(de)持有不(bù)動産的(de)企業被直接出(chū)售和(hé / huò)轉讓，以(yǐ)上(shàng)是(shì)整個(gè)困境房地(dì / de)産收購上(shàng)遊豐富的(de)供給鏈。

04如何處置和(hé / huò)運營困境資産

困境資産的(de)處置和(hé / huò)運營，它和(hé / huò)正常類的(de)資産處置還是(shì)有比較大(dà)的(de)差異。首先，要(yào / yāo)解決從債權到(dào)物權的(de)轉換問題。在(zài)收購大(dà)量的(de)金融債權以(yǐ)後，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)獲得完整的(de)産權，要(yào / yāo)通過适當的(de)方式把債權的(de)抵押權轉化成産權。

同時(shí)，在(zài)獲取産權以(yǐ)後，怎麽樣把 30 分的(de)資産變成 60 分，60 分的(de)資産變成 80 分，對物業本身的(de)提升也(yě)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)非常重要(yào / yāo)的(de)技術活，我們形象地(dì / de)把它比喻爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)個(gè)手工匠人(rén)的(de)活。

此外，在(zài)困境資産投資的(de)下遊，我們有大(dà)量的(de)合作夥伴，包括各種類型的(de)資産運營方，也(yě)包括購買我們資産的(de)外資基金、國(guó)内的(de)各類投資平台，此外還有很多機構出(chū)于(yú)自用的(de)需求采購我們的(de)資産。

05在(zài)從債權到(dào)産權再到(dào)優質産權 整個(gè)轉換鏈條需具備三個(gè)核心能力


一(yī / yì ／yí)是(shì)司法處置的(de)能力。大(dà)量從違約的(de)債權或者是(shì)違約的(de)股權介入置換而(ér)來(lái)的(de)産權，需要(yào / yāo)解決債權債務的(de)糾紛。如何解決現實的(de)司法難題，我覺得是(shì)投資機構要(yào / yāo)面臨的(de)一(yī / yì ／yí)大(dà)考驗。二是(shì)資産運營能力。産權收攏後，怎樣聯合外部各種業态的(de)運營方，把這(zhè)些資産重新賦能盤活。三是(shì)融通的(de)能力，也(yě)就(jiù)是(shì)怎樣實現這(zhè)些資産和(hé / huò)我們資金的(de)高效流轉。

給大(dà)家舉一(yī / yì ／yí)個(gè)比較形象的(de)數據，我們在(zài)過往投了(le／liǎo)130 多個(gè)億，那麽這(zhè) 130 多個(gè)億對應了(le／liǎo)多少資産？大(dà)概在(zài)底層有 3000 多筆資産，這(zhè) 3000 多筆資産裏面有的(de)是(shì)債權，有的(de)是(shì)股權，有的(de)是(shì)産權。

所以(yǐ)對于(yú)一(yī / yì ／yí)個(gè)大(dà)型的(de)困境資産投資機構來(lái)說(shuō)，融通的(de)能力是(shì)非常重要(yào / yāo)的(de)。在(zài)買進賣出(chū)的(de)過程中，要(yào / yāo)把不(bù)同類型的(de)資産、不(bù)同階段的(de)資産尋找到(dào)合适的(de)買家。

06提升困境資産的(de)價值是(shì)資産持有者最大(dà)挑戰


對于(yú)鼎一(yī / yì ／yí)來(lái)說(shuō)，如果能夠對同一(yī / yì ／yí)個(gè)物業的(de)共有産權進行歸集，會大(dà)大(dà)的(de)提升持有資産本身的(de)價值。

比如說(shuō)現在(zài)像在(zài)北京的(de)中關村，那種整棟的(de)、完整的(de)、沒有散售過的(de)物業資産是(shì)比較稀缺的(de)，相對于(yú)沒有散售的(de)物業，有一(yī / yì ／yí)些好的(de)位置、好的(de)品質的(de)物業，如果過往出(chū)現了(le／liǎo)大(dà)量的(de)寫字樓散售，它的(de)價格折扣可能有 30%- 40%的(de)折價空間。

我們現在(zài)做的(de)事情就(jiù)是(shì)圍繞比較好的(de)位置或是(shì)比較好的(de)品相的(de)資産，做産權的(de)歸集。在(zài)産權歸集的(de)過程中間，有的(de)可以(yǐ)直接購買産權；有的(de)是(shì)抵押在(zài)銀行，在(zài)銀行把債權收過來(lái)以(yǐ)後，我們再通過以(yǐ)物抵債的(de)方式去收攏産權。

此外，圍繞特定抵押物的(de)債權主動組資産包，進而(ér)獲得該資産，也(yě)是(shì)提升困境資産價值的(de)重要(yào / yāo)方式。

在(zài)此，我也(yě)想借機會與各位分享我們鼎一(yī / yì ／yí)投資的(de)優勢之(zhī)一(yī / yì ／yí)，也(yě)就(jiù)是(shì)我們經驗豐富的(de)内生化資産管理團隊。我們的(de)資産管理團隊 70%來(lái)自頂尖的(de)法學院或是(shì)長期從事法律實踐工作，還有 30%過往直接從事物業資管的(de)相關工作，平均具有 13 年以(yǐ)上(shàng)的(de)經驗，并且在(zài)項目屬地(dì / de)都有深度的(de)駐紮。

困境資産需要(yào / yāo)一(yī / yì ／yí)群人(rén)長期不(bù)斷地(dì / de)積累手工活的(de)經驗，我們經常開玩笑說(shuō)自己就(jiù)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)木匠，靠時(shí)間和(hé / huò)手工一(yī / yì ／yí)點一(yī / yì ／yí)點去積累。平均要(yào / yāo)有 10 年以(yǐ)上(shàng)的(de)困境資産的(de)投資、處置和(hé / huò)運營經驗的(de)人(rén)才，才有可能獨立地(dì / de)參與重大(dà)項目的(de)收購和(hé / huò)處置，所以(yǐ)困境資産投資對從業人(rén)員的(de)經驗要(yào / yāo)求是(shì)非常高的(de)。

接下來(lái)，我想與各位分享國(guó)内困境投資的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)典型案例。

在(zài)上(shàng)海的(de)原法租界闆塊我們有一(yī / yì ／yí)個(gè)物業，賣給了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)家知名的(de)外資基金。這(zhè)個(gè)資産我們是(shì) 2017 年收購的(de)，當時(shí)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)獲取一(yī / yì ／yí)批位于(yú)上(shàng)海的(de)傳統且極具特色的(de)物業，我們通過跟銀行溝通，批量拿下了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)整包的(de)債權。

這(zhè)個(gè)債權包附屬了(le／liǎo)城市核心區一(yī / yì ／yí)批單個(gè)體量不(bù)大(dà)的(de)，5000 平米以(yǐ)内并且可以(yǐ)劃分小産權的(de)資産。

我們在(zài) 2016 年、2017 年的(de)時(shí)候就(jiù)非常看好這(zhè)類資産，我們認爲(wéi / wèi)在(zài)下一(yī / yì ／yí)輪新興行業開始發展的(de)時(shí)候，大(dà)家對辦公業态的(de)要(yào / yāo)求會發生很大(dà)的(de)變化。比如新興的(de)獨角獸公司，對于(yú)自己獨特風格的(de)辦公環境有一(yī / yì ／yí)定的(de)需求，除此之(zhī)外，拎包入住和(hé / huò)随時(shí)撤出(chū)的(de)靈活性也(yě)将具有極大(dà)吸引力。

我們現在(zài)接觸了(le／liǎo)非常多的(de)獨角獸企業，它們并不(bù)一(yī / yì ／yí)定喜歡在(zài)傳統的(de)甲級寫字樓裏面辦公，也(yě)未見得希望去離城市核心區非常遠的(de)工業産業園。所以(yǐ)在(zài)上(shàng)海、北京等城市的(de)核心辦公區中那些有獨立産權、規模體量不(bù)是(shì)特别大(dà)的(de)物業類資産，它們願爲(wéi / wèi)之(zhī)付出(chū)溢價購買，或是(shì)願意付出(chū)較高的(de)租金去租賃。

總之(zhī)，這(zhè)幾年參與到(dào)困境資産投資的(de)人(rén)越來(lái)越多，整個(gè)行業的(de)生态鏈也(yě)越來(lái)越豐富。面對市場上(shàng)不(bù)斷湧現的(de)機遇和(hé / huò)挑戰，如果我們能做到(dào)抱樸守一(yī / yì ／yí)，沉下心做一(yī / yì ／yí)名困境資産行業的(de)「手工藝人(rén)」，一(yī / yì ／yí)心一(yī / yì ／yí)意地(dì / de)用笨辦法幹精細活，就(jiù)有機會穿越短期的(de)波動，獲得豐厚的(de)收益。

我們從 2017 年開始批量收購這(zhè)種類型的(de)資産，通過債權的(de)收購以(yǐ)物抵債獲取産權，乃至進行産權的(de)歸集進一(yī / yì ／yí)步提升資産價值。現階段我們持有了(le／liǎo)大(dà)量在(zài)城市核心區的(de)此類物業，形成了(le／liǎo)非常好的(de)正向循環，市場反饋也(yě)非常積極。