鼎一(yī / yì ／yí)思享 | 北京、上(shàng)海2024年上(shàng)半年寫字樓、商務園區及大(dà)宗交易市場研究報告

爲(wéi / wèi)敏銳地(dì / de)發掘和(hé / huò)捕捉核心區域重點關注資産品類的(de)潛在(zài)投資機會，鼎一(yī / yì ／yí)團隊定期跟蹤、整理與分析相關市場信息，加深對市場趨勢的(de)認知，也(yě)爲(wéi / wèi)基金項目投資提供有力的(de)研判依據。

本報告将主要(yào / yāo)對北京和(hé / huò)上(shàng)海兩地(dì / de)2024年上(shàng)半年寫字樓市場、商務園區市場整體情況以(yǐ)及值得關注的(de)大(dà)宗交易情況進行跟蹤，并對兩地(dì / de)未來(lái)市場供需情況及變化趨勢進行了(le／liǎo)分析。總體上(shàng)看，市場仍在(zài)築底階段，部分資産類型表現較爲(wéi / wèi)亮眼，未來(lái)仍是(shì)機遇與挑戰并存。

資料來(lái)源：高力國(guó)際

二季度北京寫字樓市場無新增供應入市，受到(dào)部分企業搬遷整合影響，多個(gè)優質自用項目本季度面向市場導緻總存量上(shàng)升。二季度市場錄得6萬平方米淨吸納量，其中5.4萬平方米來(lái)自于(yú)原自用項目進入市場後的(de)租賃去化。去除這(zhè)部分影響後，存量項目去化6,000平方米。雖然淨吸納量持續回暖，但新增需求依舊不(bù)足，需求類型以(yǐ)搬遷整合類爲(wéi / wèi)主。上(shàng)半年市場累計去化8.5萬平方米，已經達到(dào)2023年全年淨吸納量，但并未恢複至疫情前平均水平，主要(yào / yāo)成交活躍的(de)區域集中在(zài)中關村、亞奧、望京-酒仙橋和(hé / huò)麗澤市場。

新增需求不(bù)足導緻市場價格競争愈發激烈，二季度市場淨有效租金繼續下跌，環比下降5.0%達到(dào)276.9元/平米/月（9.1元/平米/天），上(shàng)半年累計下降7.7%。受到(dào)區域内頭部互聯網科技企業搬遷至自建總部釋放大(dà)量面積進入市場的(de)影響，二季度望京-酒仙橋市場租金錄得最大(dà)降幅。

受到(dào)多個(gè)存量項目進入市場的(de)影響，本季度空置率小幅上(shàng)漲至20.6%。至此，除中關村、CBD和(hé / huò)金融街，其餘市場空置率均突破了(le／liǎo)20%。由于(yú)部分新增供應的(de)延期，及下半年預計入市項目的(de)良好預租，在(zài)存量項目需求持續回暖的(de)背景下，預計年末市場空置率不(bù)會出(chū)現較大(dà)幅度的(de)波動。

 

1.1.2 區域市場情況

在(zài)租賃活躍度和(hé / huò)成交量均出(chū)現大(dà)幅改善的(de)情況下，市場租金降幅卻正在(zài)逐步加大(dà)，市場持續爲(wéi / wèi)“量”增“價”跌。二季度甲級寫字樓市場的(de)租金環比降幅達到(dào)5%，是(shì)自2018年開始的(de)本輪租金下行周期以(yǐ)來(lái)最大(dà)的(de)單季降幅。各個(gè)子(zǐ)市場租金均出(chū)現明顯下調，望京區域調整幅度最大(dà)，環比下降 10.8%。

另外，由于(yú)大(dà)型企業大(dà)規模退租現象較去年同期有所減緩，上(shàng)半年全市淨吸納量同比小幅回升。受益于(yú)個(gè)别大(dà)面積需求的(de)落位，部分子(zǐ)市場去化情況有所改善，其中CBD空置率在(zài)連續多個(gè)季度上(shàng)升後首次下降。金融街、東二環、望京、亞奧區域受企業整合至自用樓宇、縮面積或遷出(chū)所帶來(lái)的(de)退租影響，空置率出(chū)現不(bù)同程度增幅。

 

1.1.3 租賃客戶分類

2024年上(shàng)半年北京寫字樓市場新租需求複蘇進程緩慢，盡管二季度新租交易總面積環比提升30%，但上(shàng)半年整體的(de)新租交易數量和(hé / huò)總面積同比分别下降15%和(hé / huò)8%。新租交易中，依然有超七成的(de)活動來(lái)自于(yú)搬遷，租戶以(yǐ)遷往同區或鄰近子(zǐ)市場爲(wéi / wèi)主，而(ér)CBD、望京、中關村、亞奧及麗澤等區域成爲(wéi / wèi)換租需求的(de)主要(yào / yāo)承接地(dì / de)。擴租需求未見改善，租戶保守謹慎态度持續。

從行業看，TMT企業新租需求有所增加，主要(yào / yāo)由軟件開發、大(dà)數據及電信通訊類需求驅動（25%）；金融行業相對穩健，其中基金、金融科技等需求微增，但保險、證券需求放緩（26%）；專業服務業的(de)律所、咨詢類企業升級換遷活動持續（8%），需求主要(yào / yāo)落位在(zài)區位和(hé / huò)配套較爲(wéi / wèi)完善的(de)核心商務區；新能源、水電等公共事業類（6%），以(yǐ)及消費品制造業（9%）租戶升級需求穩健。

 

1.2 未來(lái)供應

2024年北京甲級寫字樓市場新增供應主要(yào / yāo)集中在(zài)下半年，全年新增供應總量約17萬平方米，主要(yào / yāo)集中在(zài)中關村和(hé / huò)麗澤市場。未來(lái)三年甲級寫字樓市場年均供應量50萬平方米。

2025-2026年新增供應量将逐年上(shàng)漲，其中2026年預計迎來(lái)新一(yī / yì ／yí)波供應高峰，年度供應量達到(dào)100萬平方米。預計全市空置率仍将維持在(zài)相對高位，租金水平因高空置和(hé / huò)租賃需求減弱而(ér)持續承壓。

2. 北京商務園區市場

2.1 北京商務園區分布及現狀

截至2024年二季度末，北京商務園區總存量爲(wéi / wèi)1423萬平方米。子(zǐ)市場共6個(gè)：上(shàng)地(dì / de)、望京-酒仙橋、通惠河傳媒走廊爲(wéi / wèi)成熟産業園子(zǐ)市場；豐台、北清路、北京經濟開發區（亦莊）爲(wéi / wèi)新興産業園子(zǐ)市場。

圖2：北京各商務園區分布

資料來(lái)源：高力國(guó)際

2024年上(shàng)半年北京商務園區市場累計去化4.7萬平方米，相較于(yú)去年同期需求端出(chū)現回暖迹象。其中，主要(yào / yāo)市場的(de)新增需求集中在(zài)上(shàng)地(dì / de)市場，二季度錄得6萬平方米的(de)淨吸納量，已經連續三個(gè)季度實現去化，累計淨吸納量達到(dào)了(le／liǎo)18萬平方米。

新增需求不(bù)足導緻市場租金繼續下探，二季度市場淨有效租金環比下降2.9%至114.1元/平米/月（3.74元/平米/天），同比下降6.5%。大(dà)部分子(zǐ)市場租金出(chū)現不(bù)同程度的(de)下調，對于(yú)存量租戶的(de)價格競争愈發激烈。二季度空置率基本持平，維持在(zài)20.6%。上(shàng)地(dì / de)市場二季度空置率繼續下降2.2個(gè)百分點至25.4%，上(shàng)半年累計下降8.6%。若下半年新增供應如期入市，高供應壓力将持續推高市場空置水平。

各商務園區子(zǐ)市場比較而(ér)言，租金水平最高的(de)是(shì)上(shàng)地(dì / de)，達到(dào)146.8元/平米/月（4.81元/平米/天），空置率在(zài)二季度環比下降2.2%至25.4%。其次是(shì)望京-酒仙橋區域，平均租金138.4元/平米/月（4.54元/平米/天），空置率環比上(shàng)漲2.7%至23.9%。之(zhī)後是(shì)北清路區域，平均租金118.2元/平米/月（3.88元/平米/天），空置率14.7%。其中上(shàng)地(dì / de)、望京及酒仙橋區域由于(yú)騰退面積增加以(yǐ)及新租放緩，各業主繼續加大(dà)租金降幅以(yǐ)刺激市場需求。其他(tā)子(zǐ)市場中，經開區、豐台、北清路在(zài)去化壓力下租金均有小幅下調。

從成交行業來(lái)看，頭部互聯網企業面積調整的(de)影響逐漸減弱，行業需求排名前三的(de)TMT、醫藥及生命健康和(hé / huò)能源及公共事業分别占新租面積的(de)31%、28%和(hé / huò)16%。盡管TMT表現活躍，但新租活動超7成來(lái)自項目或子(zǐ)市場之(zhī)間的(de)搬遷置換需求，對整體市場的(de)去化貢獻有限。醫藥研發企業二季度面積縮減、騰退或搬遷現象也(yě)有所增加。能源化工類國(guó)央企的(de)升級搬遷擴租對本季淨吸納量貢獻較大(dà)。

2.2 未來(lái)供應及發展

部分項目延期導緻2024年北京商務園區新增供應将在(zài)下半年集中入市，預計全年供應量爲(wéi / wèi)64萬平方米。2024年至2026年，北京商務園區市場的(de)新增供應量将達到(dào)148萬平方米，年均新增供應49萬平方米，主要(yào / yāo)集中在(zài)北清路和(hé / huò)上(shàng)地(dì / de)市場。市場的(de)空置壓力将伴随新項目入市不(bù)斷加大(dà)，區域内新項目爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)鎖定主力租戶将爲(wéi / wèi)衆多有大(dà)面積需求的(de)企業租戶提供更具性價比的(de)産業辦公空間。

3. 北京大(dà)宗交易市場

根據市場數據，2024年上(shàng)半年北京總計大(dà)宗交易20宗，總交易金額281.44億，其中辦公及綜合體共8宗，總交易金額179.66億；商務園區及工業共4宗，總交易金額61.96億；零售商業共3宗，總交易金額10.4億；酒店及公寓類5宗，總交易金額29.42億。

考察具體交易數據，2024年上(shàng)半年北京辦公及綜合體類資産交易共計8宗，占總交易數量的(de)40%；成交金額共計179.66億，占總成交金額的(de)63.8%。商務園區/工業類交易4宗，占比爲(wéi / wèi)20%，成交金額61.96億，占比爲(wéi / wèi)22%。辦公類資産交易金額占總大(dà)宗交易金額的(de)85.9%，仍爲(wéi / wèi)最主力的(de)交易品類。其次，酒店及公寓類資産的(de)交易持續活躍，上(shàng)半年成交5宗，占比爲(wéi / wèi)25%，成交金額29.42億，占比爲(wéi / wèi)10.5%。

從投資者類型來(lái)看，上(shàng)半年境内投資人(rén)爲(wéi / wèi)市場主力買家，其交易宗數達到(dào)11宗，占總交易宗數55%；交易金額達139.99億，占總交易金額49.7%。而(ér)自用型買家的(de)決策越發謹慎挑剔，但對優質法拍項目保持重點關注，上(shàng)半年交易宗數7宗，占比35%，交易金額93.35億，占總交易金額33.2%。境外投資者仍持觀望态度，僅錄得2宗核心資産成交，總交易金額48.1億，占比17.1%。

在(zài)優質可售資産數量增加和(hé / huò)資産價格持續下行等因素推動下，北京核心區域優質商辦資産上(shàng)半年交易量明顯增加。而(ér)優質産業園區和(hé / huò)公寓品類由于(yú)租賃基本面相對穩定且受到(dào)REITS利好覆蓋，持續受到(dào)投資者青睐。未來(lái)買賣雙方價格預期差将逐步收窄，加之(zhī)更多高性價比資産投放到(dào)市場上(shàng)，預計将加速交易落地(dì / de)。

另外，在(zài)經濟增速放緩以(yǐ)及房地(dì / de)産行業持續下行的(de)背景下，涉房法拍數量金額将繼續保持高位，法拍房日益成爲(wéi / wèi)風險承受能力較高的(de)投資者獲取高性價比優質資産的(de)常用渠道(dào)。

4. 上(shàng)海寫字樓市場

4.1 上(shàng)海2024年上(shàng)半年市場情況

4.1.1 整體情況

截至2024年二季度末，上(shàng)海甲級寫字樓存量1,937萬平方米，其中中央商務區472萬平方米，次級商務區732萬平方米，非核心商務區733萬平方米。

圖3：上(shàng)海寫字樓市場版圖

資料來(lái)源：Savills

上(shàng)半年上(shàng)海甲級寫字樓新增供應101萬平方米，淨吸納量48.7萬平方米，上(shàng)半年淨吸納量已達到(dào)2023全年的(de)75%。其中，二季度新增供應37.4萬平方米，淨吸納量18.6萬平方米。二季度末的(de)市場淨有效租金爲(wéi / wèi)195.2元/平米/月（6.4元/平米/天），環比下降3.4%；平均空置率22.3%，環比上(shàng)升0.6%，整體市場未見明顯回暖迹象。

4.1.2 區域市場情況

在(zài)新增供應持續入市的(de)情況下，上(shàng)半年上(shàng)海甲級寫字樓市場整體租金下降趨勢依然存在(zài)，大(dà)多數子(zǐ)市場闆塊的(de)租金均有不(bù)同程度下調。二季度中央商務區平均淨有效租金爲(wéi / wèi)271.5元/平米/月，環比下降2.1%，空置率環比上(shàng)升0.5%至11.7%；次級商務區平均租金192.2元/平米/月，環比下降2.8%，空置率21.7%；非核心商務區平均租金146.4元/平米/月，環比下降4.9%，空置率29.7%。

4.1.3 租賃客戶分類

租賃成交方面，上(shàng)半年上(shàng)海寫字樓市場主力需求爲(wéi / wèi)消費品制造業（19%），其中主要(yào / yāo)受汽車及其上(shàng)下遊企業租賃需求帶動，其次爲(wéi / wèi)快消及3C産品；金融業（16%）位居第二，主要(yào / yāo)以(yǐ)非銀金融、證券、保險的(de)租賃需求爲(wéi / wèi)主；第三位爲(wéi / wèi)TMT（15%），系統開發和(hé / huò)電商需求較爲(wéi / wèi)積極；專業服務業（10%）位居第四，其中律所、廣告、和(hé / huò)咨詢相關企業的(de)租賃需求相對活躍。另外，消費服務業特别是(shì)教育類企業的(de)租賃需求提升明顯。第三方辦公運營、交運倉儲需求較往年而(ér)言，需求呈現收縮态勢。企業性質及交易類型來(lái)看，内資機構占比超過六成。

區位表現來(lái)看，虹橋商務區受多家汽車企業搬遷需求帶動，租賃活躍度較往年明顯提升；徐彙濱江子(zǐ)市場中，消費服務業（教育）爲(wéi / wèi)需求主力；真如子(zǐ)市場去化表現穩定，TMT相對活躍；虹橋子(zǐ)市場需求穩中有升，主要(yào / yāo)來(lái)自消費品制造業及電商；前灘子(zǐ)市場去化則主要(yào / yāo)來(lái)自金融業及工業制造業企業的(de)大(dà)面積成交。

4.2 未來(lái)供應

2024-2026年上(shàng)海寫字樓市場預計年均新增供應超過120萬平方米，共計約有365萬平方米新增供應入市。2024年全市場新增供應将出(chū)現小高峰，規模将達到(dào)175萬平方米，下半年會有74萬平方米新增供應入市，其中70%的(de)面積位于(yú)非核心商務區。

從商務區層級來(lái)看，未來(lái)3年内中央商務區新增供應逐年下降，次級商務區新增供應相對有限，非核心商務區新增供應上(shàng)升明顯。市場供應長期保持放量狀态，預期空置率仍将維持高位。

5. 上(shàng)海商務園區市場

5.1 上(shàng)海商務園區分布及現狀

上(shàng)海目前擁有張江、漕河泾、楊浦、金橋、臨港浦江、臨空、市北、陸家嘴軟件園、周浦康橋、禦橋、長風共11個(gè)商務園區闆塊。

圖4：上(shàng)海全市各商務園區分布圖

資料來(lái)源：戴德梁行

截至2024年二季度末，全市存量1310.3萬平方米，其中張江和(hé / huò)漕河泾占比最高，分别爲(wéi / wèi)29%和(hé / huò)20%。楊浦、金橋、臨港浦江、臨空、市北、周浦康橋面積占比在(zài)5%~16%之(zhī)間，規模上(shàng)屬于(yú)第二梯隊；陸家嘴軟件園、長風、禦橋規模最小，均不(bù)超過2%。

供應方面，上(shàng)半年上(shàng)海商務園區市場新增供應58.7萬平方米。二季度内上(shàng)海商務園區市場共有5個(gè)新增供應項目入市，共計46.8萬平方米，近八成新增供應面積集中在(zài)張江闆塊。

需求方面，2024年二季度，上(shàng)海商務園區市場錄得14.6萬平方米的(de)淨吸納量。從成交行業來(lái)看，以(yǐ)科技創新爲(wéi / wèi)核心的(de)新質生産力需求逐漸成爲(wéi / wèi)主流。其中，TMT企業的(de)租賃需求在(zài)季内較爲(wéi / wèi)活躍，包括互聯網，芯片，新能源汽車及其相關産業鏈，如小鵬汽車落址張江、麥格納汽車技術落址臨空、問界汽車和(hé / huò)奔馳落址金橋。同時(shí)，硬科技投資回暖帶動半導體行業延續旺盛需求态勢并在(zài)張江、金橋闆塊積極搬遷租賃。另外，生命科學、專業服務業、商貿等行業公司租賃需求有所提升。整體來(lái)看，搬遷和(hé / huò)續租仍是(shì)最主要(yào / yāo)的(de)租賃成交類型。

就(jiù)租金和(hé / huò)空置率而(ér)言，大(dà)多數子(zǐ)市場租金均有所下滑，二季度全市商務園區平均租金爲(wéi / wèi)134.2元/平米/月（ 4.4元/平米/天），環比下跌0.96%；全市平均空置率升至23.89%，環比上(shàng)漲1%。

對比各子(zǐ)市場表現，張江中區科學之(zhī)門項目群迎來(lái)集中交付，疊加加速産業發展政策，帶動企業積極搬遷升級，特别是(shì)多類型的(de)芯片設計、AI相關企業。但同時(shí)也(yě)帶來(lái)較大(dà)的(de)去化壓力并加劇闆塊内項目競争，多個(gè)項目采取大(dà)幅提高免租期的(de)策略，緻使有效租金下降明顯。作爲(wéi / wèi)金色中環重要(yào / yāo)區位，金橋闆塊同樣在(zài)上(shàng)半年迎來(lái)多個(gè)重點項目入市，吸引汽車、智能制造等優勢産業入駐。漕河泾闆塊持續深耕TMT行業，錄得相關人(rén)工智能、軟件開發及遊戲類企業需求，同時(shí)汽車、快消品等需求亦有所增長，闆塊空置率穩步下降。

5.2 未來(lái)供應及發展

2024年下半年上(shàng)海商務園區市場将提供近160萬平方米的(de)新增供應，全年新增供應超過200萬平方米，供應量創曆史新高的(de)同時(shí)，預計租金将繼續承壓。

預計2024年至2026年将有年均超過100萬平方米的(de)供應陸續入市，共計312萬平方米新增面積，其中張江和(hé / huò)金橋闆塊占比超過一(yī / yì ／yí)半。

6. 上(shàng)海大(dà)宗交易市場

根據市場數據，2024年上(shàng)半年上(shàng)海大(dà)宗交易共53宗，總成交金額401.08億，其中辦公及綜合體交易共33宗，總交易金額244.8億；商務園區及工業交易共5宗，總交易金額29.24億；零售商業交易5宗，總交易金額59.82億元；酒店/公寓交易共10宗，總交易金額67.22億。

考察具體交易數據，2024年上(shàng)半年上(shàng)海辦公及綜合體類在(zài)總成交金額及交易宗數的(de)占比均爲(wéi / wèi)最大(dà)，其總交易金額244.8億，占總成交金額比例61%；交易宗數33宗，占總交易宗數比例61.8%。商務園區/工業類交易宗數5宗，占比爲(wéi / wèi)10.9%，其總成交金額29.24億，占比爲(wéi / wèi)7.3%。辦公類資産的(de)交易金額占總大(dà)宗交易金額的(de)68.3%，仍占據絕對主導地(dì / de)位。而(ér)酒店及公寓品類受關注度持續提高，上(shàng)半年交易宗數10宗，占比16.4%，總交易金額67.22億，占比16.8%。

從投資者類型來(lái)看，2024年上(shàng)半年上(shàng)海企業買家占據半壁江山，多爲(wéi / wèi)自用加投資屬性，其交易宗數達到(dào)32宗，占總交易宗數60.4%；交易金額達203.43億，占總交易金額50.7%。以(yǐ)個(gè)人(rén)及政府飛地(dì / de)買家爲(wéi / wèi)代表的(de)新興投資者熱情持續高漲，而(ér)地(dì / de)産公司、機構投資者與地(dì / de)産基金等傳統投資者則呈現出(chū)較爲(wéi / wèi)謹慎的(de)投資情緒，主要(yào / yāo)投放集中在(zài)長租公寓、酒店及零售物業等與當下消費複蘇相關的(de)資産類型。其中，境内投資人(rén)交易宗數18宗，占比34%，交易金額131.41億，占比32.8%。境外投資人(rén)交易宗數3宗，占比5.7%，交易金額66.24億，占比16.5%。

上(shàng)半年，上(shàng)海大(dà)宗物業投資市場情緒仍在(zài)緩慢修複，資産價格步入磨底階段，核心資産投資吸引力愈發凸顯。非傳統機構的(de)私人(rén)投資者及另類機構(如天主教青年會)增多，并積極參與到(dào)法拍交易中，多爲(wéi / wèi)抄底心态。同時(shí)，金融/工程/能源/原材料等行業的(de)企業買家保持活躍，核心辦公物業仍爲(wéi / wèi)自用型買家首選類别。受到(dào)産業用地(dì / de)企業股權變更監管收緊的(de)影響，商務園區相關資産的(de)交易規模在(zài)上(shàng)半年較爲(wéi / wèi)有限。此外，基于(yú)良好的(de)現金流表現，境内買家對于(yú)酒店及公寓資産的(de)投資熱度持續攀升。

總體來(lái)看，上(shàng)海的(de)優質資産表現依然穩定，在(zài)合适的(de)價格下始終具備流動性，來(lái)自全國(guó)的(de)實力自用企業和(hé / huò)私人(rén)投資者将繼續成爲(wéi / wèi)辦公、酒店項目的(de)主要(yào / yāo)買家。

7. 結論和(hé / huò)投資建議

本次研究報告主要(yào / yāo)考察2024年上(shàng)半年北京和(hé / huò)上(shàng)海的(de)寫字樓、商務園區以(yǐ)及大(dà)宗交易市場，對于(yú)兩地(dì / de)市場的(de)整體對比總結與未來(lái)投資建議如下：

1. 2024年上(shàng)半年北京、上(shàng)海兩地(dì / de)甲級寫字樓新增供應差異明顯，其中北京新增供應有限，僅爲(wéi / wèi)6.3萬平方米；上(shàng)海繼續放量供應101萬平方米。從淨吸納量來(lái)看，北京市場由于(yú)新增供應有限疊加TMT新租需求回暖，上(shàng)半年淨吸納量爲(wéi / wèi)8.5萬平方米；而(ér)上(shàng)海市場得益于(yú)産業多元化帶來(lái)的(de)新租需求不(bù)斷，上(shàng)半年淨吸納量維持在(zài)48.7萬平方米。随着下半年新增供應集中入市，将爲(wéi / wèi)租戶提供更多的(de)選擇空間，但同時(shí)也(yě)加劇了(le／liǎo)市場整體供需失衡；

2. 租金方面，北京寫字樓市場平均租金及空置率表現均優于(yú)上(shàng)海。截至2024年二季度北京甲級寫字樓的(de)平均租金爲(wéi / wèi)9.1元/平米/天，而(ér)上(shàng)海甲級寫字樓的(de)平均租金爲(wéi / wèi)6.4元/平米/天。北京甲級寫字樓的(de)平均空置率20.6%，上(shàng)海平均空置率22.3%。相比而(ér)言，北京甲級寫字樓市場租金回報更好，但由于(yú)近年互聯網科技企業業務結構調整加之(zhī)經濟複蘇緩慢，市場租戶結構不(bù)斷調整，導緻兩地(dì / de)寫字樓租金及空置率表現均在(zài)持續下滑；

3. 未來(lái)供應方面，上(shàng)海甲級寫字樓的(de)未來(lái)供應量遠超北京。北京市場在(zài)2024~2026年将迎來(lái)疫情後的(de)市場供應高峰，合計有150萬平方米供應入市，年均50萬平方米。而(ér)上(shàng)海市場在(zài)2024~2026年将迎來(lái)365萬平方米新增供應，年均超過120萬平方米，仍處于(yú)持續放量供應周期，面臨較大(dà)的(de)長期去化壓力；

4. 對比兩地(dì / de)商務園區市場，當前北京産業園存量超過上(shàng)海市場，而(ér)未來(lái)新增供應量上(shàng)海将遠超北京。北京市場預計2024~2026年将迎來(lái)148萬平方米新增供應，而(ér)上(shàng)海将迎來(lái)超過300萬平方米的(de)放量供應。盡管高品質的(de)園區項目入市可以(yǐ)提升闆塊商務氛圍，但大(dà)量供給集中釋放疊加新增需求乏力，将加劇業主競争局面，并持續擠壓租金空間。另外，上(shàng)海商務園區租金水平略高于(yú)北京而(ér)空置率表現則略差。兩地(dì / de)涉及産業用地(dì / de)股權交易監管進一(yī / yì ／yí)步加強，對未來(lái)工業類項目交易影響有待市場反饋；

5. 從大(dà)宗交易數據來(lái)看，2024年上(shàng)半年上(shàng)海成交53宗，總金額401.08億；北京成交20宗，總金額281.44億，北上(shàng)成交金額差距同比顯著縮小。上(shàng)海市場的(de)交易活躍性和(hé / huò)物業流動性仍優于(yú)北京市場，内資企業在(zài)上(shàng)海購置自用加投資屬性資産的(de)需求持續湧現。同時(shí)，外資基金願意折價抛售優質資産也(yě)爲(wéi / wèi)上(shàng)海市場帶來(lái)一(yī / yì ／yí)定熱度；

6. 從投資者類型來(lái)看，自用型買家在(zài)兩地(dì / de)市場成交額占比均超過30%，在(zài)上(shàng)海市場更是(shì)占據交易額的(de)半壁江山。同時(shí)，内資投資人(rén)仍在(zài)兩地(dì / de)市場占據重要(yào / yāo)地(dì / de)位，成交額占比均超過三分之(zhī)一(yī / yì ／yí)，并在(zài)北京市場接近一(yī / yì ／yí)半份額。外資投資人(rén)受加息及地(dì / de)緣政治影響，在(zài)兩地(dì / de)市場仍保持觀望态度，成交額占比均在(zài)20%以(yǐ)下；

7. 從資産品類來(lái)看，辦公樓及綜合體是(shì)最主流的(de)交易品類，以(yǐ)内資買家自用加投資需求爲(wéi / wèi)主。同時(shí)，受益于(yú)公募REITs品類的(de)不(bù)斷擴容，零售商業、長租公寓以(yǐ)及酒店類資産也(yě)持續受到(dào)投資人(rén)青睐；

8. 展望下半年，租賃市場的(de)疲軟及買賣雙方的(de)估值預期差仍是(shì)商業地(dì / de)産投資面臨的(de)主要(yào / yāo)挑戰。投資活躍度的(de)提升将取決于(yú)租賃市場的(de)複蘇進度，以(yǐ)及交易雙方對資産定價一(yī / yì ／yí)緻預期的(de)形成。在(zài)此過程中，可持續關注外資基金持有的(de)折價抛售機會。另外，抗周期性更強的(de)長租公寓以(yǐ)及周期性回升的(de)零售物業、酒店等将是(shì)短期内機構投資者持續關注的(de)資産類型。