鼎一(yī / yì ／yí)思享 | 冷鏈倉儲物流行業研究報告（III）
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鼎一(yī / yì ／yí)思享 | 冷鏈倉儲物流行業研究報告（III）

By 2023-11-04 19 6 月, 2024 No Comments
第四章 前置冷鏈倉儲模式及收益成本分析
4.1 前置冷庫的(de)運營模式分析
由前文可知，一(yī / yì ／yí)線城市的(de)前置冷庫的(de)發展前景更加值得關注，且受制于(yú)存量倉儲用地(dì / de)資源及政策審批限制，幹改冷模式會是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)發展方向，因此本研究的(de)成本、收益測算重點在(zài)幹改冷模式的(de)一(yī / yì ／yí)線城市前置冷庫。随着疫情的(de)結束，不(bù)再考慮進口冷鏈“第一(yī / yì ／yí)存放點”及“消殺庫”的(de)概念，僅從地(dì / de)理位置及物流輻射範圍維度，将報關之(zhī)後冷鏈物流環節的(de)前置冷庫劃分爲(wéi / wèi)“一(yī / yì ／yí)級倉”及“二級倉”。其中“一(yī / yì ／yí)級倉”物流輻射範圍廣，在(zài)周邊幾百至上(shàng)千公裏的(de)多個(gè)區域間起到(dào)物流冷鏈中轉倉儲功能，由于(yú)離市區較遠，地(dì / de)價及幹倉租賃成本相對便宜；“二級倉”則起到(dào)支持和(hé / huò)帶動三公裏輻射的(de)配送體系前置倉的(de)作用，通過供應前置倉和(hé / huò)鋪設實體實現城市物流冷鏈中轉倉儲功能，其中“二級倉”的(de)地(dì / de)價及幹倉租賃成本較高。
從運營模式的(de)維度，将前置冷庫分爲(wéi / wèi)“大(dà)貿模式冷庫”及“快消、餐飲模式冷庫”。其中大(dà)貿模式冷庫以(yǐ)爲(wéi / wèi)進口或國(guó)内的(de)大(dà)體量凍品農産品提供倉儲物流服務爲(wéi / wèi)主，主要(yào / yāo)包括整箱凍品肉類及水産品等倉儲時(shí)間較長的(de)農産品，起到(dào)調節周邊多個(gè)區域的(de)農産品流通加工上(shàng)遊材料供應的(de)作用，收入模式以(yǐ)倉儲收入爲(wéi / wèi)主，流量收入爲(wéi / wèi)輔，同時(shí)承擔冷庫運營過程中的(de)固定成本及變動成本，适合應用場景爲(wéi / wèi)離市區較遠的(de)“一(yī / yì ／yí)級倉”；快消、餐飲模式冷庫以(yǐ)支持城市内餐飲及快消食品行業的(de)經過初加工的(de)半成品原材料供應功能爲(wéi / wèi)主，貨物進出(chū)周期較短，物流操作頻繁，收入模式爲(wéi / wèi)流量收入帶動倉儲收入，同時(shí)承擔冷庫運營過程中的(de)固定成本及變動成本，适合應用場景爲(wéi / wèi)布局市區内部的(de)“二級倉”。
4.2 前置冷庫的(de)運營成本分析
大(dà)貿及快消、餐飲模式冷庫成本分析：
從成本分析的(de)角度，将幹倉改冷庫模式下運營大(dà)貿貨冷庫所需要(yào / yāo)承擔的(de)成本分爲(wéi / wèi)固定成本及變動成本。其中固定成本主要(yào / yāo)包括幹倉租賃成本、物業費、幹倉改冷庫折舊成本、員工薪資、維修維保費用及保險費用；變動成本主要(yào / yāo)包括冷庫電費、水費、叉車租金、托盤租金、勞務費及稅金。
（1）幹倉租賃成本：目前一(yī / yì ／yí)線城市前置幹倉的(de)租金範圍在(zài)1.2元/平方米/天至1.6元/平方米/天之(zhī)間，大(dà)貿模式冷庫爲(wéi / wèi)距離市區較遠的(de)一(yī / yì ／yí)級倉，本文假設其幹倉租金成本爲(wéi / wèi)1.2元/平方米/天，快消、餐飲模式冷庫爲(wéi / wèi)嵌入市區内的(de)二級倉，本文假設其幹倉租金成本爲(wéi / wèi)1.5元/平方米/天。收費依據爲(wéi / wèi)倉庫總面積，包括冷庫面積及月台、過道(dào)等公攤面積。
（2）物業費：基于(yú)當前行業水平，本文設定3000平米倉庫物業費用12000元人(rén)民币/月。
（3）幹倉改冷庫折舊成本：在(zài)幹倉改冷庫模式下，庫闆、冷庫門工程，土建、貨架工程，制冷、消防工程及供電工程分别占比約30%、30%、35%及5%，具體項目明細見表1，基于(yú)行業數據對單位成本的(de)統計結果顯示爲(wéi / wèi)約3000元平方米，其中土建工程及設備均按照10年經濟壽命周期折舊。
表4-1：幹倉改冷庫工程分類及項目明細
工程分類 項目明細
庫闆、冷庫門工程（30%） 聚氨酯闆、電動提升及平移門、對撞門、平開門、升降平台、固定門封、相關輔材及安裝費用等
土建、貨架工程（30%） 室内保溫地(dì / de)坪、輕質隔牆條闆、制冷附屬用房、拆除、室外地(dì / de)坪及貨架等
制冷、消防工程（35%） 制冷設備、閥件管道(dào)、制冷劑及冷凍油、電控部分及安裝調試費用等
供電工程（5%） 相關主材、輔材、人(rén)工機械費、檢驗檢測費及報裝審圖費等
（4）員工薪資：設定每個(gè)中小型冷庫配備5-6名員工，倉庫經理1名、經理助理1名、單證1名、高叉及平叉車工各1-2名，每月薪資總計約50000元。
（5）維修維保費用：冷庫建設投産初期硬件設備良好，維修維保費用較少，根據數據統計在(zài)經長期使用部分設備老舊後維修維保費用達到(dào)0.1元/平方米/天，本文研究涵蓋了(le／liǎo)冷庫從初期投入到(dào)運行成熟的(de)10年期營運周期，因此取期間維修維保費用爲(wéi / wèi)均值0.05元/平方米/天。
（6）保險：主要(yào / yāo)爲(wéi / wèi)财産險，爲(wéi / wèi)資産投入的(de)0.08%，本文研究設定爲(wéi / wèi)幹改冷投入成本。
（7）電費：以(yǐ)某一(yī / yì ／yí)線城市冷庫實際運營數據爲(wéi / wèi)基礎進行分析，對于(yú)大(dà)貿類凍品冷庫溫度維持标準爲(wéi / wèi)-18℃，由于(yú)運營期間的(de)熱傳導及對流換熱等原因，冬夏兩季冷庫耗電波動較大(dà)，普通冷庫常規運營狀态下耗電約爲(wéi / wèi)0.6-0.8元/平方米/天，在(zài)不(bù)同地(dì / de)區的(de)夏天會有不(bù)同程度的(de)上(shàng)漲，夏季天氣越炎熱，電費成本上(shàng)漲幅度越大(dà)。對部分地(dì / de)區和(hé / huò)城市冷庫一(yī / yì ／yí)年周期每平米每日耗電量進行統計分析如下圖。
圖4-1：上(shàng)海地(dì / de)區冷庫用電能耗走勢
圖4-2：珠三角地(dì / de)區冷庫用電能耗走勢
圖4-3：京津冀地(dì / de)區冷庫用電能耗走勢
圖4-4：川渝地(dì / de)區冷庫用電能耗走勢
圖4-5：江蘇地(dì / de)區冷庫用電能耗走勢
（8）水費：基于(yú)行業數據統計，本文設定爲(wéi / wèi)0.06元/平方米/天。
（9）叉車租金：冷庫裝卸貨及上(shàng)下架叉車分别使用平叉及高叉，以(yǐ)租賃的(de)形式投入運營，設定一(yī / yì ／yí)中小型規模冷庫所需2台平叉及1台高叉，基于(yú)行業數據統計，本文設定高叉租金爲(wéi / wèi)6000元/月，平叉租金爲(wéi / wèi)1700元/月。
（10）托盤租金：基于(yú)行業統計，租金成本爲(wéi / wèi)0.15元/托/天，爲(wéi / wèi)應對庫存高峰期的(de)過道(dào)存儲及同時(shí)裝卸的(de)作業效率提升，冷庫托盤準備量會有所富裕，一(yī / yì ／yí)般爲(wéi / wèi)總托位的(de)110%。
（11）勞務費：以(yǐ)外包勞務的(de)形式承擔冷庫裝卸過程中的(de)裝卸及分色工作，基于(yú)行業數據統計取18元/噸。
（12）稅金：爲(wéi / wèi)總收入的(de)3%。
4.3 前置冷庫的(de)收益分析
根據冷鏈倉儲行業習慣，大(dà)貿類冷庫收費計費方式多以(yǐ)重量（噸）爲(wéi / wèi)單位，快餐、餐飲類冷庫收費計費方式多以(yǐ)流量（托盤數）爲(wéi / wèi)單位，二房東模式冷庫收費計費方式以(yǐ)面積（平方米）爲(wéi / wèi)單位。
4.3.1 大(dà)貿類冷庫收益
将大(dà)貿類冷庫收入分爲(wéi / wèi)倉儲收入及流量收入兩部分，倉儲收入的(de)計費依據是(shì)按照庫存噸位及倉儲周期長短收取，存貨體量越大(dà)，在(zài)庫周期越長，則倉儲費收入越多；流量收入按照每日進出(chū)庫的(de)貨量爲(wéi / wèi)依據收取，主要(yào / yāo)包括出(chū)入庫操作費、分色費及抄碼費等。
庫存總噸位決定了(le／liǎo)該冷庫單日總倉儲收入上(shàng)限，根據GB 50072-2010《冷庫設計規範》規定，冷庫計算噸位計算公式如下：
式中：G爲(wéi / wèi)冷庫計算噸位（t）；
V爲(wéi / wèi)冷庫公稱容積（m3）；
ρs爲(wéi / wèi)存儲物計算密度（kg/m3）；
ɧ爲(wéi / wèi)冷庫容積利用系數；
冷庫容積利用系數不(bù)應小于(yú)下表規定值：
表4-2：冷庫容積利用系數
公稱容積/m3 容積利用系數ɧ
500~1000 0.4
1001~2000 0.5
2001~10000 0.55
10001~15000 0.6
>15000 0.62
大(dà)貿類冷庫由于(yú)以(yǐ)倉儲收入爲(wéi / wèi)主，冷庫容積利用系數多按照上(shàng)限取值，根據GB 50072-2010《冷庫設計規範》，凍品肉類計算密度爲(wéi / wèi)400kg/m3。以(yǐ)某一(yī / yì ／yí)線城市3200平米大(dà)貿類冷庫爲(wéi / wèi)例，由于(yú)大(dà)貿類冷庫由于(yú)出(chū)入貨操作流量較少，因此月台、過道(dào)等公攤面積較小，其中冷庫面積爲(wéi / wèi)3000平方米，公攤面積爲(wéi / wèi)200平方米，占比僅6.25%。
圖4-6：某大(dà)貿類冷庫分區示意簡圖
下圖爲(wéi / wèi)某大(dà)貿類冷庫貨架布置與庫内作業，從圖中可以(yǐ)看出(chū)大(dà)貿類冷庫的(de)布置特點，貨架布置與貨物堆放較爲(wéi / wèi)緊密，過道(dào)空間狹窄，倉儲空間利用率高，作業空間有限。
圖4-7：大(dà)貿類冷庫貨架布置與庫内作業
圖4-8及表4-3分别爲(wéi / wèi)2022年該一(yī / yì ／yí)線城市某3200平米大(dà)貿類冷庫的(de)庫存量統計及貨物周轉情況統計，該冷庫計算噸位爲(wéi / wèi)3500噸。由于(yú)該冷庫在(zài)2021年底投入運營，2022年初還處在(zài)爬庫期，且受到(dào)2022年春季疫情影響，因此2022年上(shàng)半年庫存偏低。
圖4-8：2022年某大(dà)貿類冷庫庫存量走勢
表4-3：某大(dà)貿類冷庫主要(yào / yāo)農産品在(zài)庫周轉情況統計
貨物在(zài)庫 貨物在(zài)庫 平均每日
平均周期（天） 最長周期（天） 周轉量（噸）
凍品牛肉 5.51 25 14.33
凍品羊肉 12.67 120 2.44
凍品水産品 12.5 51 3.52
凍品禽肉 48.37 276 0.73
凍品豬肉 96.75 229 0.8
由圖4-8及表4-3分析可知，大(dà)貿類冷庫的(de)庫存在(zài)短期内波動幅度不(bù)大(dà)，貨物庫存周期較長，相對于(yú)總容量，日均周轉量并不(bù)頻繁。參考該冷庫實際運營數據，倉儲費用按照3元/噸/天計費，出(chū)入操作費按照55元/噸計費，分色費計費标準爲(wéi / wèi)1元/件，按照行業統計約爲(wéi / wèi)出(chū)入操作費用的(de)50%，抄碼費計費标準爲(wéi / wèi)0.3元/件，按照行業統計約爲(wéi / wèi)出(chū)入操作費用的(de)10%。
如下圖所示，爲(wéi / wèi)大(dà)貿類冷庫進出(chū)庫提供配套物流服務的(de)冷藏車多爲(wéi / wèi)車長超過9.6米的(de)省際運輸的(de)幹線運輸車，每天進出(chū)庫班次并不(bù)頻繁，以(yǐ)某一(yī / yì ／yí)萬平米大(dà)貿模式冷庫爲(wéi / wèi)例，每天進出(chū)車在(zài)5-10輛次之(zhī)間，進出(chū)庫操作并不(bù)十分頻繁，倉庫收入以(yǐ)倉儲費用爲(wéi / wèi)主。
 
圖4-9：大(dà)貿類冷庫作業的(de)9.6米幹線運輸冷藏車
4.3.2 快消、餐飲類冷庫收益
将快消、餐飲類冷庫收入分爲(wéi / wèi)倉儲收入及流量收入兩部分，基于(yú)行業慣例，計費依據大(dà)多是(shì)按照庫存托位收取。
以(yǐ)下圖爲(wéi / wèi)例，快消類冷庫入庫商品主要(yào / yāo)是(shì)半成加工食品等快消品爲(wéi / wèi)主，面向商超、餐飲企業等，進出(chū)庫較爲(wéi / wèi)頻繁，冷庫依托每日進出(chū)庫流量收取流量操作費。
圖4-10：快消類冷庫部分儲藏品類展示
流量操作收入主要(yào / yāo)包括上(shàng)架費、卸貨理貨費，裝貨費及出(chū)庫分揀費等。當保底托位占比總托位較高時(shí)，冷庫擁有較爲(wéi / wèi)穩定的(de)倉儲收入，但流量收入會有所減少。以(yǐ)2022年某一(yī / yì ／yí)線城市快消、餐飲類冷庫的(de)保底托位及流量變動走勢如圖。
圖4-11：2022年某快消、餐飲類冷庫保底庫存及流量闆數對比
通過上(shàng)圖可知，該冷庫與某客戶簽訂的(de)保底托位數爲(wéi / wèi)200托，除2022年4月、5月疫情影響下沒有進出(chū)貨，其餘時(shí)間每月進出(chū)庫周轉量總和(hé / huò)爲(wéi / wèi)保底托位數的(de)2至4倍，這(zhè)種模式下的(de)流量比例十分顯著。
下圖4-12爲(wéi / wèi)某快消類冷庫貨架布置與作業，通過與圖4-7對比，可以(yǐ)看出(chū)快消類冷庫的(de)特點，貨架布置與貨物堆放較爲(wéi / wèi)松散，過道(dào)空間寬廣，并專門預留了(le／liǎo)分揀、發貨的(de)作業空間，倉儲空間利用率并不(bù)高，物流操作空間十分富裕。
圖4-12：某快消類冷庫貨架布置與分揀作業
以(yǐ)某快消類冷庫爲(wéi / wèi)例，保底托位的(de)倉儲收入按照4元/托/天計費，卸貨理貨費按照29元/噸計費，上(shàng)架費按照15元/噸計費，裝貨費按照15元/噸計費，出(chū)庫分揀費按照0.5元/箱計費。由于(yú)進出(chū)庫作業較爲(wéi / wèi)頻繁，因此需要(yào / yāo)較大(dà)的(de)月台及過道(dào)面積，以(yǐ)某快消、餐飲類冷庫爲(wéi / wèi)例，公攤面積比例爲(wéi / wèi)12.5%，倉庫總面積3200平方米，月台及過道(dào)面積400平，冷庫面積2800平，冷庫内倉庫淨高9米，可容納4層貨架，使用100mm*120mm*150mm标準托盤，單個(gè)貨架位占地(dì / de)面積1.3平方米，貨架面積占倉庫面積比重50%，則該冷庫總闆位數4300托。
如下圖所示，爲(wéi / wèi)快消類冷庫進出(chū)庫提供配套物流服務的(de)冷藏車多爲(wéi / wèi)車長4.2米的(de)城市配送冷藏車，每天進出(chū)庫班次在(zài)幾十到(dào)上(shàng)百輛次之(zhī)間，進出(chū)庫操作十分頻繁，倉庫收入以(yǐ)進出(chū)庫操作費用甚至比倉儲費更多。
 
圖4-13：某快消類冷庫城配4.2米F型冷藏車
4.4 前置冷庫的(de)投資回報分析
4.4.1 大(dà)貿類冷庫
以(yǐ)某10000平米大(dà)貿類冷庫爲(wéi / wèi)例，對其收益、成本及投資回報指标進行測算、分析。從冷庫高度的(de)角度分類，分爲(wéi / wèi)4層貨架及5層貨架，其中冷庫淨高9米以(yǐ)上(shàng)可搭建5層貨架；從冷庫滿倉率的(de)角度分類，參考第3章的(de)全社會冷庫負荷變化趨勢，設定冷庫滿倉率從50%至80%區間變動。
以(yǐ)某10000平米、4層貨架的(de)幹倉改冷庫模式大(dà)貿類冷庫爲(wéi / wèi)例，對其成本、收益進行測算，其固定成本明細如下：
表4-4：10000平米、4層貨架幹改冷模式大(dà)貿類冷庫單位固定成本測算
假設該冷庫位于(yú)上(shàng)海地(dì / de)區，用電量符合上(shàng)海地(dì / de)區冷庫一(yī / yì ／yí)般負荷，經測算，該10000平米、4層貨架的(de)幹倉改冷庫模式大(dà)貿類冷庫的(de)變動成本明細如下：
表4-5：上(shàng)海地(dì / de)區幹改冷模式大(dà)貿類冷庫單位變動成本測算
該大(dà)貿類冷庫面積10000平米，公攤比例6.25%，則月台、過道(dào)等公攤面積爲(wéi / wèi)625平米，單個(gè)貨架占地(dì / de)面積1.3平米，4層貨架，貨架面積占倉庫面積比重參照大(dà)貿類冷庫容積利用系數ɧ取值60%，則冷庫總闆位數爲(wéi / wèi)：
大(dà)貿類冷庫貨物每托重量爲(wéi / wèi)0.8噸，則該冷庫的(de)理論最大(dà)負荷爲(wéi / wèi)17308×0.8=13846噸。
假設幹倉倉租前3月爲(wéi / wèi)免租期，爬庫期爲(wéi / wèi)6個(gè)月，根據其長期滿倉率及根據經驗公式推算出(chū)的(de)配套流量，對其收益、成本明細及投資收益指标進行測算：
（1）4層貨架大(dà)貿類冷庫測算
若該大(dà)貿類冷庫常年維持在(zài)50%滿倉率（符合當下市場實際情況），則倉儲噸位爲(wéi / wèi)13846×50%=6923噸，根據經驗公式推算該冷庫運營穩定後每月進、出(chū)流量爲(wéi / wèi)4853噸；若該大(dà)貿類冷庫常年維持在(zài)60%滿倉率，則倉儲噸位爲(wéi / wèi)13846×60%=8307噸，根據經驗公式推算該冷庫運營穩定後每月進、出(chū)流量爲(wéi / wèi)6200噸；若該大(dà)貿類冷庫常年維持在(zài)70%滿倉率，則倉儲噸位爲(wéi / wèi)13846×70%=9692噸，根據經驗公式推算該冷庫運營穩定後每月進、出(chū)流量爲(wéi / wèi)7548噸；若該大(dà)貿類冷庫常年維持在(zài)80%滿倉率（市場充分發展），則倉儲噸位爲(wéi / wèi)13846×80%=11077噸，根據經驗公式推算該冷庫運營穩定後每月進、出(chū)流量爲(wéi / wèi)8895噸。根據上(shàng)文大(dà)貿類冷庫倉儲費及操作費計費标準明細，及單位固定、變動成本測算其5年經營狀況，收入及成本構成比例及主要(yào / yāo)财務指标如下：
表4-6：10000平米4層貨架大(dà)貿類冷庫收入、成本比例及主要(yào / yāo)投資指标
（2）5層貨架大(dà)貿類冷庫測算
以(yǐ)某10000平米、5層貨架的(de)幹倉改冷庫模式大(dà)貿類冷庫爲(wéi / wèi)例，對其成本、收益進行測算，其固定成本明細如下：
 
表4-7：10000平米、5層貨架幹改冷模式大(dà)貿類冷庫單位固定成本測算
由于(yú)可堆放5層貨架的(de)冷庫淨高相較4層貨架冷庫更高，因此庫闆、冷庫門、土建、貨架的(de)使用量略大(dà)，相對應的(de)項目固定資産折舊及庫房總折舊有所增加。相比較下，變動成本的(de)變化可以(yǐ)忽略不(bù)計。該大(dà)貿類冷庫面積10000平米，公攤比例6.25%，則月台、過道(dào)等公攤面積爲(wéi / wèi)625平米，單個(gè)貨架占地(dì / de)面積1.3平米，5層貨架，貨架面積占倉庫面積比重參照大(dà)貿類冷庫容積利用系數ɧ取值60%，則冷庫總闆位數爲(wéi / wèi)：

大(dà)貿類冷庫貨物每托重量爲(wéi / wèi)0.8噸，則該冷庫的(de)理論最大(dà)負荷爲(wéi / wèi)21635×0.8=17308噸。
假設幹倉倉租前3月爲(wéi / wèi)免租期，爬庫期爲(wéi / wèi)6個(gè)月，根據其長期滿倉率及根據經驗公式推算出(chū)的(de)配套流量，對其收益、成本明細及投資收益指标進行測算：
若該大(dà)貿類冷庫常年維持在(zài)50%滿倉率，則倉儲噸位爲(wéi / wèi)17308×50%=8654噸，根據經驗公式推算該冷庫運營穩定後每月進、出(chū)流量爲(wéi / wèi)6066噸；若該大(dà)貿類冷庫常年維持在(zài)60%滿倉率，則倉儲噸位爲(wéi / wèi)17308×60%=10385噸，根據經驗公式推算該冷庫運營穩定後每月進、出(chū)流量爲(wéi / wèi)7750噸；若該大(dà)貿類冷庫常年維持在(zài)70%滿倉率，則倉儲噸位爲(wéi / wèi)17308×70%=12115噸，根據經驗公式推算該冷庫運營穩定後每月進、出(chū)流量爲(wéi / wèi)9434噸；若該大(dà)貿類冷庫常年維持在(zài)70%滿倉率，則倉儲噸位爲(wéi / wèi)17308×80%=13846噸，根據經驗公式推算該冷庫運營穩定後每月進、出(chū)流量爲(wéi / wèi)11118噸。根據上(shàng)文大(dà)貿類冷庫倉儲費及操作費計費标準明細，及單位固定、變動成本測算其5年經營狀況，收入及成本構成比例及主要(yào / yāo)投資指标如下：
表4-8：10000平米5層貨架大(dà)貿類冷庫收入、成本比例及主要(yào / yāo)投資指标
4.4.2 快消類冷庫
由于(yú)快消類冷庫的(de)物流輻射半徑相對較小，在(zài)冷庫内的(de)占用面積也(yě)較小。在(zài)成本上(shàng)，由于(yú)快消類冷庫所處地(dì / de)段相較大(dà)貿類冷庫更貼近城市中心，因此幹倉倉租也(yě)較高，按照1.5元/平米/天測算，且由于(yú)進出(chū)貨更爲(wéi / wèi)頻繁，需要(yào / yāo)更大(dà)的(de)操作空間，因此公攤比例按照12.5%進行測算。
快消類冷庫的(de)進出(chū)作業相對複雜，根據實際經驗，每月流量是(shì)倉儲量的(de)2-4倍，倉庫負荷滿載率不(bù)是(shì)決定收益的(de)唯一(yī / yì ／yí)關鍵因素，因此參照某一(yī / yì ／yí)線城市冷庫中快消模式部分的(de)倉儲的(de)實際流量收益，對其運營5年的(de)收入與成本構成進行測算，并與當下市場50%負荷率下的(de)大(dà)貿類冷庫成本收益進行比較如下表：
表4-9：大(dà)貿類與快消類冷庫收入及成本構成比例
大(dà)貿貨模式 快消、餐飲模式
項目 明細 占比項目 明細 占比項目
收入 倉儲費 59.93% 倉儲費 48.75%
上(shàng)架費 8.13%
出(chū)入庫操作費 25.04% 卸貨理貨費 6.18%
分色費 12.52% 裝貨費 9.67%
抄碼費 2.50% 出(chū)庫分揀費 27.27%
成本 幹倉倉租 30.86% 幹倉倉租 30.01%
物業費 1.00% 物業費 2.46%
幹改冷折舊 22.25% 幹改冷折舊 13.98%
員工薪資 4.18% 員工薪資 10.25%
維修維保 1.35% 維修維保 1.00%
财産險 0.18% 财産險 0.13%
電費 23.61% 電費 16.22%
水費 1.50% 水費 1.03%
叉車租金 1.43% 叉車租金 1.58%
托盤租金 4.16% 托盤租金 2.22%
勞務費 6.94% 勞務費 17.78%
稅金 2.54% 稅金 3.35%
通過對比可知，在(zài)收入項目中，大(dà)貿貨模式冷庫倉儲收入占比總收入接近60%；快消、餐飲模式冷庫倉儲收入不(bù)足一(yī / yì ／yí)半，主要(yào / yāo)依靠流量收入帶動收益。在(zài)成本項目中，對大(dà)貿模式冷庫及快消、餐飲模式冷庫成本進行比較，占比成本較大(dà)的(de)幾個(gè)項目分别是(shì)幹倉倉租、幹改冷折舊、電費、勞務費及員工薪資，其中大(dà)貿模式冷庫地(dì / de)段偏遠，租金更便宜，因此幹倉倉租占比總成本相對較小，且由于(yú)大(dà)貿模式倉儲及冷凍周期長，冷庫的(de)電費比例高于(yú)快消、餐飲模式，另外由于(yú)快消、餐飲模式冷庫流量較大(dà)，因此快消、餐飲模式的(de)勞務費比例更大(dà)。
測算該快消模式冷庫的(de)主要(yào / yāo)投資收益指标如下：
表4-10：快消品模式冷庫主要(yào / yāo)投資收益指标
5年期淨利率 20.28%
5年期總利潤（元）                3,228,824.93
年利潤（元）                 322,882.49
平均每平米每月淨利潤（元） 16.82
5年經營性淨現金流（元）                7,320,003.01
年均經營性淨現金流（元）                1,464,000.60
幹改冷總投入（元）                9,600,000.00
投資回收期（年） 6.56
IRR 20.28%
通過投資收益分析，從利潤率的(de)角度，大(dà)貿貨模式冷庫由于(yú)運營相對簡單，因此及淨利率相對較低；快消、餐飲模式冷庫收益較高，其背後核心原因是(shì)快消、餐飲模式冷庫地(dì / de)處地(dì / de)段優良帶來(lái)的(de)流動性溢價。但由于(yú)現階段快消類冷庫分布相對分散，獨立作業面積較小，經濟規模效應不(bù)如大(dà)貿類冷庫明顯，加之(zhī)幹倉租金成本較高，運營收益相較于(yú)固定資産投資并不(bù)顯著，因此盡管單位收益水平優于(yú)大(dà)貿類冷庫，但投資回收期并未體現出(chū)明顯優勢。
4.5 估值分析
考慮在(zài)不(bù)同市場滿倉率情況下，将冷庫持有一(yī / yì ／yí)個(gè)周期後進行出(chū)售，根據冷庫項目的(de)穩定現金流測算，估算冷庫的(de)出(chū)售價值（不(bù)考慮配套物流因素）。估算分爲(wéi / wèi)兩種情況，其一(yī / yì ／yí)是(shì)直接收購或自建冷庫運營一(yī / yì ／yí)個(gè)周期後出(chū)售，期間賺取冷庫收益，後項目按冷庫出(chū)售；其二是(shì)收購幹倉交由輕資産運營商後改造爲(wéi / wèi)冷庫運營一(yī / yì ／yí)個(gè)周期後出(chū)售，期間隻賺取幹倉收益，後項目按照幹倉出(chū)售，幹改冷成本及餘值由輕資産運營商承擔或收益。年租售比率均按照6%測算。
4.5.1 直建冷庫
仍以(yǐ)上(shàng)海地(dì / de)區某一(yī / yì ／yí)萬平米大(dà)貿類冷庫爲(wéi / wèi)例，在(zài)自建或直接收購冷庫運營情況下，無需支付幹倉租金，假設幹倉租金維持在(zài)1.2元/平米/天的(de)水平，則經營性淨現金流測算依據4.4.1中表4-6及表4-8中5年的(de)年均經營性淨現金流加上(shàng)每年幹倉租金466.65萬元測算，則項目的(de)年經營性淨現金流和(hé / huò)出(chū)售價值如下：
表4-11：不(bù)同市場環境下直建冷庫估值
對市場成本進行估算，建安成本參考中國(guó)倉儲與配送協會倉庫新建成本統計結果，單位面積合規冷庫建設成本爲(wéi / wèi)5000-7500元/平米，土地(dì / de)價格參考2023年初中外運在(zài)浦東臨港自貿區買地(dì / de)價格120萬/畝，冷鏈園區土地(dì / de)總面積爲(wéi / wèi)建築面積的(de)3倍即30000平米，則該冷庫加園區的(de)購置成本約爲(wéi / wèi)1.04-1.29億元。
因此在(zài)資産處置階段，對于(yú)4層貨架冷庫，在(zài)滿倉率超過60%的(de)市場情況下才能保障盈利；對于(yú)5層貨架冷庫，在(zài)滿倉率超過50%的(de)市場情況下則能保障盈利。
4.5.2 幹改冷
仍以(yǐ)某上(shàng)海地(dì / de)區一(yī / yì ／yí)萬平米大(dà)貿類冷庫爲(wéi / wèi)例，在(zài)收購幹倉交由輕資産運營商後改造爲(wéi / wèi)冷庫運營情況下，收益爲(wéi / wèi)幹倉租金并随行就(jiù)市，稅費爲(wéi / wèi)倉租的(de)12%，運管費用爲(wéi / wèi)每年10萬元。合作的(de)輕資産運營商的(de)冷庫倉儲收入在(zài)3元/噸/天，若在(zài)市場滿倉率50%、60%、70%及80%情況下留給輕資産運營商利潤率分别爲(wéi / wèi)3%、5%、10%及20%，測算出(chū)在(zài)不(bù)同市場環境下的(de)理論幹倉租金水平、年經營性淨現金流和(hé / huò)出(chū)售價值如下：
表4-12：不(bù)同市場環境下幹改冷估值（幹倉部分）
對市場成本進行估算，建安成本參考中國(guó)倉儲與配送協會倉庫新建成本統計結果，單位面積立體幹倉建設成本爲(wéi / wèi)2000-3000元/平米，土地(dì / de)價格參考2023年中外運在(zài)浦東臨港自貿區購地(dì / de)價格120萬/畝，冷鏈園區土地(dì / de)總面積爲(wéi / wèi)建築面積的(de)3倍即30000平米，則該冷庫加園區的(de)購置成本爲(wéi / wèi)7400萬-8400萬元。
因此在(zài)資産處置階段，對于(yú)淨高9米以(yǐ)下隻能擺放4層貨架的(de)幹倉，在(zài)滿倉率超過70%的(de)市場情況下才能保障盈利；對于(yú)淨高超過9米可以(yǐ)擺放5層及以(yǐ)上(shàng)貨架的(de)幹倉，在(zài)滿倉率超過60%的(de)市場情況下則能保障盈利。
在(zài)實際業務中，考慮到(dào)倉儲行業的(de)周期性出(chū)庫及爬庫期産生的(de)空當，以(yǐ)及保障進出(chū)庫操作留下的(de)富裕空間，一(yī / yì ／yí)旦社會平均滿倉率超過70%時(shí)，則會産生庫容供不(bù)應求的(de)局面，屆時(shí)不(bù)論冷庫租金還是(shì)幹倉租金都會有顯著提升，爲(wéi / wèi)倉庫的(de)估值帶來(lái)增益。
4.6 小結
從經營模式的(de)角度，國(guó)内一(yī / yì ／yí)線城市冷庫可分爲(wéi / wèi)大(dà)貿類模式冷庫，及快消類模式冷庫。其中大(dà)貿類模式冷庫的(de)收入以(yǐ)倉儲收入爲(wéi / wèi)主，快消類模式冷庫收入以(yǐ)流量操作費爲(wéi / wèi)主，倉儲收入并行。
通過兩種模式冷庫的(de)各項成本、收益分析及投資測算：在(zài)幹改冷模式下，4層貨架冷庫在(zài)當下的(de)50%全社會平均冷庫利用率下将難以(yǐ)盈利，在(zài)滿倉率達到(dào)60%時(shí)可實現盈虧平衡，在(zài)滿倉率達到(dào)70%及以(yǐ)上(shàng)，可實現盈利并在(zài)6年以(yǐ)内回收成本，考慮到(dào)幹改冷的(de)建安成本爲(wéi / wèi)自建冷庫的(de)40%左右，可推算在(zài)滿倉率達到(dào)70%及以(yǐ)上(shàng)時(shí)，4層自建冷庫投資回收期可在(zài)15年以(yǐ)内；淨高超過9米的(de)5層貨架冷庫投資收益顯著超過4層貨架冷庫，在(zài)當下的(de)50%全社會平均冷庫利用率下仍會小幅虧損，幹改冷模式下若不(bù)考慮折舊隻考慮經營性現金流有望在(zài)10年内收回成本，在(zài)滿倉率達到(dào)60%時(shí)幹改冷模式則可實現5年左右收回成本，在(zài)滿倉率達到(dào)70%及以(yǐ)上(shàng)，可實現盈利并在(zài)4年以(yǐ)内回收成本，仍考慮到(dào)幹改冷的(de)建安成本爲(wéi / wèi)自建冷庫的(de)40%左右，則推算滿倉率達到(dào)70%及以(yǐ)上(shàng)時(shí)，5層自建冷庫投資回收期可在(zài)10年以(yǐ)内。
從估值的(de)角度，考慮當前上(shàng)海的(de)拿地(dì / de)成本和(hé / huò)冷庫建安成本，從直接購建設冷庫的(de)角度，以(yǐ)及建成幹倉出(chū)租給輕資産運營方做幹改冷運營的(de)情況下，基于(yú)不(bù)同的(de)市場環境，對該冷庫或幹倉進行估值，可知5層貨架幹倉或冷庫估值均顯著優于(yú)4層貨架冷庫。在(zài)資産處置階段，自建（購）冷庫模式下，對于(yú)4層貨架冷庫，在(zài)滿倉率超過60%的(de)市場情況下才能保障資産處置盈利，對于(yú)5層貨架冷庫，在(zài)滿倉率超過50%的(de)市場情況下則能保障資産處置盈利；幹改冷模式下，考慮到(dào)輕資産運營方的(de)利潤抽成，對于(yú)淨高9米以(yǐ)下隻能擺放4層貨架的(de)幹倉，在(zài)滿倉率超過70%的(de)市場情況下才能保障資産處置盈利實現退出(chū)，對于(yú)淨高超過9米可以(yǐ)擺放5層及以(yǐ)上(shàng)貨架的(de)幹倉，在(zài)滿倉率超過60%的(de)市場情況下則能保障資産處置盈利實現退出(chū)。
終章 結論
近些年我國(guó)冷鏈物流行業發展迅速，然而(ér)我國(guó)存在(zài)東、西部冷庫資源布置失衡的(de)問題，東部沿海城市人(rén)均冷庫資源遠超内陸城市，而(ér)我國(guó)又面臨着産地(dì / de)農産品損耗嚴重的(de)問題，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)應對這(zhè)一(yī / yì ／yí)狀況，政府陸續出(chū)台了(le／liǎo)《“十四五”冷鏈物流發展規劃》等一(yī / yì ／yí)系列政策，從時(shí)間和(hé / huò)目标的(de)維度，總結我國(guó)未來(lái)5-10年的(de)冷鏈物流發展規劃的(de)主要(yào / yāo)原則和(hé / huò)目标如下：（1）依托農産品優勢産區、 重要(yào / yāo)集散地(dì / de)和(hé / huò)主銷區，布局建設100個(gè)左右國(guó)家骨幹冷鏈物流基地(dì / de)；（2）各種布局、政策、補貼逐步向我國(guó)中西部地(dì / de)區傾斜；（3）到(dào)2025年，實現新增産地(dì / de)冷鏈物流設施庫容1000萬噸以(yǐ)上(shàng)；到(dào)2030年，帶動全國(guó)累計新增産地(dì / de)冷鏈物流設施庫容4400萬噸以(yǐ)上(shàng)。
受制于(yú)冷鏈倉儲行業的(de)稅收少、能耗大(dà)、建設周期長等問題，近年來(lái)一(yī / yì ／yí)線城市工業地(dì / de)産商直接拿到(dào)倉儲用地(dì / de)建設冷庫的(de)機會越來(lái)越少，利用舊倉改造成城市前置冷庫的(de)模式逐步興起。這(zhè)也(yě)引領了(le／liǎo)過去幾年國(guó)内一(yī / yì ／yí)線城市冷鏈倉儲行業的(de)迅速擴張。
然而(ér)在(zài)近年來(lái)國(guó)内疫情、俄烏戰争、美聯儲加息虹吸全球資本等外部不(bù)利因素的(de)共同作用下，國(guó)内冷鏈物流行業同時(shí)承受了(le／liǎo)進口凍品量銳減、線上(shàng)生鮮銷售量斷崖式下跌、餐飲行業發展受限等情況，導緻2022-2023年的(de)國(guó)内冷鏈物流行業跌至谷底，經測算全社會的(de)冷庫平均利用率不(bù)足50%，不(bù)少冷鏈企業面臨經營困難的(de)問題。加之(zhī)可預期的(de)未來(lái)中、西部冷庫供應量增長，到(dào)2025年時(shí)我國(guó)冷庫供應量可增加10%以(yǐ)上(shàng)，至2030年可增加50%，市場嚴重擔心屆時(shí)冷庫會進一(yī / yì ／yí)步供大(dà)于(yú)求，普遍對冷鏈行業的(de)健康發展信心不(bù)足。
針對此問題，本文對各影響因素進行系統性分析，結果表明，若美聯儲轉變貨币政策重回降息周期，電商重新開啓補貼，線上(shàng)凍品消費按照2021年前的(de)速度繼續反彈若幹年，以(yǐ)當前我國(guó)存量冷庫容量測算，國(guó)内全社會的(de)冷庫平均利用率将超過70%，若不(bù)利影響因素全部消除，比如戰争結束後凍品進口恢複，餐飲行業和(hé / huò)人(rén)均收入恢複正常增速，冷鏈物流市場将得到(dào)快速發展，結合我國(guó)中長期的(de)城鎮化目标，最終全社會的(de)冷庫平均利用率将超過100%，考慮到(dào)周期性的(de)出(chū)庫、爬庫階段，全社會冷庫将産生供不(bù)應求的(de)局面。其中，美聯儲何時(shí)改變貨币政策，進入貨币寬松周期，資本加速回流至我國(guó)繼續支持電商補貼，将成爲(wéi / wèi)我國(guó)冷鏈物流行業能否回暖的(de)勝負手。
考慮到(dào)我國(guó)未來(lái)的(de)冷鏈物流布局規劃重點在(zài)中、西部地(dì / de)區，這(zhè)意味着從中、西部地(dì / de)區爲(wéi / wèi)主的(de)新增産地(dì / de)冷鏈物流設施庫向一(yī / yì ／yí)線城市的(de)物流增量，疊加一(yī / yì ／yí)線城市存量倉儲用地(dì / de)及工業用地(dì / de)有限的(de)現實，一(yī / yì ／yí)線沿海城市将同時(shí)承擔我國(guó)農産品内循環體系下的(de)銷地(dì / de)庫功能、外循環的(de)體系下中轉庫的(de)功能，冷庫資源會更加緊俏，這(zhè)個(gè)情況在(zài)廣東地(dì / de)區将最爲(wéi / wèi)明顯。
在(zài)可預計的(de)冷鏈物流市場急劇變化的(de)未來(lái)，市場格局也(yě)會從當下的(de)松散局面逐步進入到(dào)整合加速期，到(dào)2030年左右市場頭部的(de)4-5家企業市占率可能超過全市場的(de)50%。
對大(dà)貿類和(hé / huò)快消類兩種模式的(de)冷庫進行投資測算與分析，在(zài)幹改冷模式下，淨高超過9米可容納5層貨架的(de)冷庫經營收益和(hé / huò)估值都顯著優于(yú)淨高不(bù)足9米的(de)冷庫，在(zài)當下的(de)50%全社會平均冷庫利用率下會小幅虧損，幹改冷模式下若不(bù)考慮折舊隻考慮經營性現金流有望在(zài)10年内收回成本；在(zài)滿倉率達到(dào)70%及以(yǐ)上(shàng)，可實現盈利并在(zài)5年以(yǐ)内回收成本，考慮到(dào)幹改冷的(de)建安成本爲(wéi / wèi)自建冷庫的(de)40%左右，推算滿倉率達到(dào)70%及以(yǐ)上(shàng)時(shí)，5層自建冷庫投資回收期可在(zài)10年左右。
從估值和(hé / huò)資産處置的(de)角度，自建（購）冷庫模式下，對于(yú)4層貨架冷庫，在(zài)滿倉率超過60%的(de)市場情況下才能在(zài)資産處置保證盈利，對于(yú)5層貨架冷庫，在(zài)滿倉率超過50%的(de)市場情況下則能在(zài)資産處置時(shí)保證盈利實現退出(chū)；幹改冷模式下，考慮到(dào)輕資産運營方的(de)利潤抽成，對于(yú)淨高9米以(yǐ)下隻能擺放4層貨架的(de)幹倉，在(zài)滿倉率超過70%的(de)市場情況下才能在(zài)資産處置時(shí)保證盈利實現退出(chū)，對于(yú)淨高超過9米可以(yǐ)擺放5層及以(yǐ)上(shàng)貨架的(de)幹倉，在(zài)滿倉率超過60%的(de)市場情況下則能在(zài)資産處置時(shí)保證盈利實現退出(chū)。