鼎一(yī / yì ／yí)思享 | 北京、上(shàng)海2023年度寫字樓、商務園區及大(dà)宗交易市場研究報告

爲(wéi / wèi)敏銳地(dì / de)發掘和(hé / huò)捕捉核心區域重點關注資産品類的(de)潛在(zài)投資機會，鼎一(yī / yì ／yí)團隊定期跟蹤、整理與分析相關市場信息，加深對市場趨勢的(de)認知，也(yě)爲(wéi / wèi)基金項目投資提供有力的(de)研判依據。

本報告将主要(yào / yāo)對北京和(hé / huò)上(shàng)海兩地(dì / de)2023年寫字樓市場、商務園區市場整體情況以(yǐ)及值得關注的(de)大(dà)宗交易情況進行跟蹤，并對兩地(dì / de)未來(lái)市場供需情況及變化趨勢進行了(le／liǎo)分析。總體上(shàng)看，商業地(dì / de)産市場走勢仍存在(zài)不(bù)确定性，但市場也(yě)不(bù)乏結構性的(de)亮點，核心型資産仍有較好的(de)流動性，未來(lái)仍是(shì)機遇與挑戰并存。

1. 北京寫字樓市場

 

1.1 北京2023年度市場情況

1.1.1 整體情況

截至2023年四季度末，北京全市甲級寫字樓存量爲(wéi / wèi)1,209.8萬平方米，全年新增供應64萬平方米，主要(yào / yāo)來(lái)自非核心子(zǐ)市場。

圖1：北京商務區分布

資料來(lái)源：高力國(guó)際

 

四季度北京寫字樓市場延續下半年小幅回暖趨勢，全市淨吸納量2.7萬平方米。去除新項目預租後，新增約8,000平方米淨吸納量，對比三季度小幅上(shàng)漲。全年淨吸納量爲(wéi / wèi)8.6萬平米，同比22年全年上(shàng)漲81%。其中，中關村及望京酒仙橋市場均錄得正淨吸納量，市場實現去化。

四季度市場租金繼續下調，環比下降3.2%至300元/平米/月（9.8元/平米/天），全年降幅達到(dào)9.4%。全年來(lái)看，除麗澤子(zǐ)市場維持了(le／liǎo)較爲(wéi / wèi)穩定的(de)租金外，其餘市場租金均出(chū)現不(bù)同程度下降。其中，中關村及望京酒仙橋調整幅度最大(dà)，分别同比下降17.3%及12.2%。另外，市場空置率19.8%，達到(dào)了(le／liǎo)近10年最高水平，成熟商圈中的(de)燕莎、中關村及亞奧市場空置率均超過了(le／liǎo)20%。

 

1.1.2 區域市場情況

由于(yú)需求端依舊疲軟，四季度内全市各子(zǐ)市場租金均出(chū)現不(bù)同程度下調，市場平均租金環比下降 3.2%，其中，中關村市場租金調整幅度最大(dà)，環比下降 5.5%。本輪互聯網企業的(de)面積調整逐步接近尾聲，預計24年對于(yú)市場的(de)影響開始減弱。但若市場需求在(zài)24年未出(chū)現實質性大(dà)幅回暖，預計空置率将繼續走高。

 

1.1.3 租賃客戶分類

2023 全年北京寫字樓市場近六成的(de)租賃大(dà)宗成交(5,000平米以(yǐ)上(shàng))來(lái)自于(yú)國(guó)央企客戶，其中CBD、亞奧和(hé / huò)望京成爲(wéi / wèi)主要(yào / yāo)去化區域，錄得多個(gè)中大(dà)面積成交，但全市仍持續出(chū)現因企業整合、經營和(hé / huò)租賃策略調整等因素所導緻的(de)面積縮減和(hé / huò)騰退。

四季度内近六成新租交易集中在(zài)1,000平方米以(yǐ)下的(de)中小面積段，使得總成交面積環比下降31%。其中，TMT行業表現平穩（26%），本季躍居需求首位，在(zài)大(dà)數據、人(rén)工智能類的(de)軟件系統開發和(hé / huò)平台互聯網類租戶較爲(wéi / wèi)活躍的(de)需求帶動下，交易面積環比小幅增長3%；金融活躍度走低，需求以(yǐ)保險、基金及資管等賽道(dào)的(de)搬遷爲(wéi / wèi)主,證券租戶擴租速度放緩；專業服務業随着咨詢和(hé / huò)廣告公關類租戶小面積搬遷需求增加，需求升至第三；國(guó)有企業的(de)大(dà)面積需求推動能源及公共事業闆塊位居需求第四位。全年來(lái)看，前三位行業金融（29%）、TMT（26%）和(hé / huò)能源（12%）累計貢獻全年新租需求的(de)三分之(zhī)二。需求來(lái)源進一(yī / yì ／yí)步從增量驅動轉變爲(wéi / wèi)存量驅動，甲級新增供應潮、現有優質樓宇可租面積增加以(yǐ)及租金回調，推動内資租戶升級搬遷需求釋放，全年搬遷在(zài)新租交易總面積中的(de)占比高達61%，爲(wéi / wèi)曆年最高，而(ér)企業在(zài)對擴租計劃仍持謹慎觀望态度。

成交區域而(ér)言，全年北京寫字樓市場 CBD 、亞奧、麗澤三個(gè)商務區的(de)租賃成交表現較爲(wéi / wèi)活躍，合計占市場租賃成交量的(de)44%。其他(tā)商務區在(zài)季内有部分重要(yào / yāo)租賃成交案例，但商圈内的(de)活躍度相對不(bù)足、成交量較爲(wéi / wèi)有限。

 

1.2 未來(lái)供應

2023年全年北京寫字樓市場迎來(lái)新增供應的(de)小高峰，市場新增供應量爲(wéi / wèi)64萬平方米，主要(yào / yāo)來(lái)自于(yú)非核心子(zǐ)市場。預計2024年市場新增供應量略有下降，約36萬平方米。25-26年新增供應量将逐年上(shàng)漲，未來(lái)三年年均數值約55萬平方米，主要(yào / yāo)集中在(zài)CBD、望京酒仙橋、麗澤區域。

2. 北京商務園區市場

2.1 北京商務園區分布及現狀

截至2023年四季度末，北京商務園區總存量爲(wéi / wèi)1505萬平方米，子(zǐ)市場共6個(gè)：上(shàng)地(dì / de)、望京-酒仙橋、通惠河傳媒走廊爲(wéi / wèi)成熟産業園子(zǐ)市場；豐台、北清路、北京經濟開發區（亦莊）爲(wéi / wèi)新興産業園子(zǐ)市場。

圖2：北京各商務園區分布

資料來(lái)源：高力國(guó)際

2023年四季度北京産業園市場需求有所釋放，實現淨吸納量爲(wéi / wèi)3.1萬平方米。但由于(yú)前三季度市場疲軟，導緻全年錄得-3.7萬平方米淨吸納量。四季度位于(yú)北清路的(de)西北旺科技園一(yī / yì ／yí)期入市，2023年全年新增供應總量爲(wéi / wèi)67萬平方米。

對比2022年，2023年疫情影響已經消散，且互聯網企業辦公空間調整的(de)影響逐步減弱，因此淨吸納量同比上(shàng)漲了(le／liǎo)84%。截止到(dào)第四季度，由于(yú)互聯網企業的(de)面積調整已經接近尾聲，受影響最大(dà)的(de)上(shàng)地(dì / de)子(zǐ)市場實現去化。

四季度市場淨有效租金繼續下探，環比下降3.1%至118.4元/平方米/月，同比下降5.4%。雖然整體市場開始出(chū)現回暖迹象，但受到(dào)2024年新增供應和(hé / huò)當前較高空置壓力影響，預計2024年市場租金還将繼續承壓。季内空置率環比上(shàng)漲0.5個(gè)百分點至21.6%。全年來(lái)看，受到(dào)新增供應和(hé / huò)需求不(bù)足雙重壓力的(de)影響，空置率累計上(shàng)漲5.1%，達到(dào)近五年新高。

各商務園區子(zǐ)市場比較而(ér)言，租金水平最高的(de)是(shì)上(shàng)地(dì / de)，爲(wéi / wèi)156.9元/平米/月（5.14元/平米/天），空置率33.9%。其次是(shì)望京-酒仙橋區域，平均租金152.8元/平米/月（5.01元/平米/天），空置20%。之(zhī)後是(shì)北清路區域，平均租金119.5元/平米/月（3.92元/平米/天），空置率14%。全年來(lái)看，以(yǐ)亦莊、北清路爲(wéi / wèi)代表的(de)有明确産業定位的(de)子(zǐ)市場得益于(yú)産業集聚性以(yǐ)及頭部企業上(shàng)下遊輻射，需求表現穩健；而(ér)辦公品類占比較重的(de)子(zǐ)市場，在(zài)持續下調租金的(de)刺激下，需求開始回暖。

從成交行業來(lái)看，互聯網頭部企業大(dà)面積騰退行爲(wéi / wèi)接近尾聲，疊加業主下調租金刺激新租需求的(de)大(dà)環境下，TMT和(hé / huò)醫藥類企業爲(wéi / wèi)年度主力需求，以(yǐ)人(rén)工智能、軟件開發爲(wéi / wèi)主的(de)TMT企業占比高達58%，醫藥及生命科學占比約21%，而(ér)能源及公共事業企業亦在(zài)年内釋放需求排名第三。

2.2 未來(lái)供應及發展

由于(yú)部分項目的(de)延期，預計2024年全年的(de)新增供應總量将達到(dào)89萬平方米，主要(yào / yāo)位于(yú)北清路、上(shàng)地(dì / de)和(hé / huò)非核心子(zǐ)市場中。2024年至2026年，預計年均新增供應58萬平方米，新增供應量逐年減少。

2024年市場要(yào / yāo)面臨來(lái)自新增供應的(de)壓力，将使得市場空置率繼續攀升同時(shí)租金承壓。随着未來(lái)各區結合地(dì / de)緣特色落實打造區域産業發展生态，預期将會培育更多商務園區的(de)租賃需求。

3. 北京大(dà)宗交易市場

根據高力國(guó)際和(hé / huò)戴德梁行的(de)統計數據，2023全年北京總計大(dà)宗交易46宗，總交易金額390.8億，其中辦公及綜合體共19宗，總交易金額213.83億；商務園區及工業共7宗，總交易金額34.94億；零售商業共7宗，總交易金額57.51億；酒店及公寓類13宗，總交易金額84.52億。

考察具體交易數據，2023年全年北京辦公及綜合體類資産交易共計19宗，占總交易數量的(de)41.3%；成交金額共計213.83億，占總成交金額的(de)54.7%。商務園區/工業類交易7宗，占比爲(wéi / wèi)15.2%，成交金額34.94億，占比爲(wéi / wèi)8.9%。辦公類資産交易金額占總大(dà)宗交易金額的(de)63.7%，仍占主導地(dì / de)位。同時(shí)，酒店及公寓類資産愈發受到(dào)投資者青睐，全年成交13宗，占總交易數量的(de)28.3%，成交金額84.52億，占總成交金額的(de)21.6%，交易數量及金額同比均有上(shàng)漲。

從投資者類型來(lái)看，全年北京自用型客戶仍爲(wéi / wèi)市場主力買家，其交易宗數19宗，占總交易宗數41.3%；交易金額達189.28億，占總交易金額48.4%。同時(shí)，境内投資者活躍度持續提升，全年交易25宗，占比54.3%，交易金額149.42億，占總交易金額38.2%。可以(yǐ)看到(dào)，在(zài)市場議價空間持續松動以(yǐ)及可售優質資産不(bù)斷湧現的(de)大(dà)環境下，内資機構及民營企業等私人(rén)資本頻頻出(chū)手增加商業不(bù)動産的(de)配置。境外投資者仍多持觀望态度，全年僅錄得2宗成交，總交易金額52.1億，占比13.3%。

全年來(lái)看，北京大(dà)宗交易市場仍以(yǐ)寫字樓成交爲(wéi / wèi)主，同時(shí)酒店及長租公寓類資産的(de)熱度持續攀升，尤其是(shì)位于(yú)核心商圈擁有穩定現金流的(de)成熟酒店，其區域價值的(de)不(bù)斷提升以(yǐ)及項目自身的(de)增值潛力，加上(shàng)酒店本身多元複合的(de)功能和(hé / huò)使用場景，成爲(wéi / wèi)吸引投資者進行資産配置的(de)核心優勢。

在(zài)辦公市場租賃端表現不(bù)及預期的(de)背景下，業主對于(yú)各類資産價格正在(zài)不(bù)斷修正，買賣雙方價格預期差收窄。随着資産價格的(de)下調和(hé / huò)可售優質資産數量的(de)增多，将吸引更多自用企業和(hé / huò)個(gè)人(rén)買家在(zài)下行周期配置高性價比的(de)優質資産。

4. 上(shàng)海寫字樓市場

4.1 上(shàng)海2023年度市場情況

4.1.1 整體情況

截至2023年四季度末，上(shàng)海甲級寫字樓存量1,835萬平方米，其中中央商務區462萬平方米，次級商務區706萬平方米，非核心商務區667萬平方米。

圖3：上(shàng)海寫字樓市場版圖

資料來(lái)源：Savills

全年上(shàng)海甲級寫字樓新增供應187萬平方米，淨吸納量64.3萬平方米，與2020年水平相當。其中，四季度新增供應42.4萬平方米，淨吸納量5.7萬平方米，平均有效租金環比下2.1%至204.4元/平米/月（6.7元/平米/天），同比下降5%。受到(dào)新增供應影響，外加新項目去化仍需時(shí)間，市場平均空置率環比上(shàng)升1.2%至20.3%，同比上(shàng)升4.6%。

4.1.2 區域市場情況

受制于(yú)全球經濟增長放緩以(yǐ)及外部環境的(de)複雜性與不(bù)确定性上(shàng)升，企業利潤低速修複，市場觀望情緒仍濃。四季度内全市各子(zǐ)市場租金均小幅下降，部分競争壓力較大(dà)的(de)子(zǐ)市場業主隻能采取更爲(wéi / wèi)靈活和(hé / huò)激進的(de)租賃策略，緻使租金進一(yī / yì ／yí)步下行。

受到(dào)供應量影響，市場整體去化周期拉長，部分子(zǐ)市場空置率明顯上(shàng)升。四季度中央商務區空置率環比上(shàng)升0.2個(gè)百分點至10.7%，平均租金9.2元/平米/天，環比下降1.2%。次級商務區由于(yú)新增供應明顯加大(dà)，空置率環比上(shàng)升1.4個(gè)百分點至19.4%，平均租金6.6元/平米/天，環比下降2.8%。

4.1.3 租賃客戶分類

租賃成交方面，全年上(shàng)海寫字樓市場主力需求首位仍爲(wéi / wèi)金融機構（資産管理類、證券和(hé / huò)基金，19%），以(yǐ)新設和(hé / huò)升級需求爲(wéi / wèi)主，聚焦陸家嘴區域；專業服務業（14.3%）位居第二，其中咨詢、律所及廣告的(de)需求占比較高，數據服務類企業租賃需求表現亮眼；TMT（13%）位居第三，主要(yào / yāo)以(yǐ)軟件及平台的(de)研發相關企業租賃需求爲(wéi / wèi)主，占比相較22年有所下降，主要(yào / yāo)與互聯網企業整合辦公場所，轉向自用樓宇等原因有關。消費品制造業位于(yú)第四位，占比12.7%，其中以(yǐ)服飾珠寶、汽車、快消品相關企業的(de)租賃需求占比較爲(wéi / wèi)突出(chū)。

全年從行業租戶與熱點區域結合的(de)維度來(lái)看，徐彙濱江着力推動科創金融産業發展，成爲(wéi / wèi)金融科技企業選址關注重點區域；北外灘着力扶持金融産業發展，持續吸引保險、證券類企業。專業服務業類企業選擇較爲(wéi / wèi)分散，陸家嘴區域律所新設及搬遷需求活躍，徐彙濱江憑借産業及政策吸引廣告及傳媒相關企業入駐；TMT行業需求中，真如闆塊供應充沛，租金優勢突出(chū)，相比22年吸引力明顯提升；消費品制造業依然青睐于(yú)傳統商務區如南京西路、徐家彙、淮海中路。在(zài)整體新增需求有限的(de)情況下，預計24年傳統行業仍然會是(shì)支撐辦公需求的(de)主要(yào / yāo)來(lái)源。

4.2 未來(lái)供應

2024-2026年上(shàng)海寫字樓市場預計年均新增供應超過130萬平方米，共計約有400萬平方米新增供應入市。其中2024年市場仍将迎來(lái)約190萬平方米的(de)放量供應。以(yǐ)目前租賃情緒疲軟、成交周期拉長的(de)情況來(lái)看，2024年全市出(chū)租率和(hé / huò)租金将繼續承壓。

5. 上(shàng)海商務園區市場

5.1 上(shàng)海商務園區分布及現狀

上(shàng)海目前擁有張江、漕河泾、楊浦、金橋、臨港浦江、臨空、市北、陸家嘴軟件園、康橋、長風共10個(gè)商務園區闆塊。截至2023年四季度末，全市存量1262.8萬平方米，其中張江和(hé / huò)漕河泾占比最高，分别爲(wéi / wèi)26%和(hé / huò)20%。金橋、臨港浦江、市北、楊浦等區域的(de)面積占比在(zài)5%~16%之(zhī)間，規模上(shàng)屬于(yú)第二梯隊；陸家嘴軟件園、長風規模最小，均不(bù)超過2%。

圖4：2023年四季度上(shàng)海全市各商務園區市場存量和(hé / huò)分布

資料來(lái)源：戴德梁行

供應方面，2023年全年上(shàng)海商務園區市場迎來(lái)供應高峰，新增供應面積131 萬平方米。全年共計 18 個(gè)項目入市，主要(yào / yāo)集中在(zài)金橋、漕河泾、周浦康橋等闆塊。

需求方面，上(shàng)海商務園區市場新增租賃需求不(bù)足，全年淨吸納量創新低，錄得15.75萬平方米，約爲(wéi / wèi)2022年淨吸納量的(de)48%，2021年的(de)15%。其中，僅浦東的(de)金橋、康橋和(hé / huò)浦西的(de)臨空闆塊錄得正淨吸納值。

全市平均空置率提升至22.26%，四季度共有三個(gè)優質商務園區項目入市，其中兩個(gè)爲(wéi / wèi)大(dà)體量超十萬平的(de)項目，一(yī / yì ／yí)定程度上(shàng)推動了(le／liǎo)空置率提升。目前業主跟随市場行情下調租金預期，過半的(de)子(zǐ)市場平均成交租金進一(yī / yì ／yí)步下調，四季度全市商務園區平均租金爲(wéi / wèi)4.51元/平米/天（137.6元/平米/月）。

從成交行業來(lái)看，TMT行業以(yǐ)35%占比保持租賃需求首位，其中軟件系統開發子(zǐ)分類表現亮眼，特别是(shì)人(rén)工智能、大(dà)數據及自動駕駛相關賽道(dào)企業。同時(shí)在(zài)線經濟的(de)繁榮推動電商、智慧零售等相關需求釋放。主要(yào / yāo)得益于(yú)集成電路産業的(de)旺盛需求，工業品制造業以(yǐ)24%的(de)占比位列第二。各環節國(guó)産芯片企業積極落址浦東，涵蓋從半導體設備、EAD工具，到(dào)多類型芯片設計，封裝測試等企業，形成以(yǐ)全産業鏈爲(wéi / wèi)導向的(de)國(guó)産化成長和(hé / huò)集群效應。另錄得自動化裝備、機器人(rén)、航空航天類先進制造業企業成交。醫藥及生命科學以(yǐ)16%占比位列需求第三，特色生物醫藥園區項目積極吸引創新藥企業入駐，而(ér)大(dà)健康産業的(de)發展也(yě)推動醫藥服務類租戶的(de)大(dà)面積成交。

5.2 未來(lái)供應及發展

2024年，上(shàng)海商務園區市場預計有25個(gè)項目陸續竣工交付，提供230萬平方米的(de)新增供應，主要(yào / yāo)聚焦在(zài)張江闆塊。2025年至2026年，預計年均新增供應約50萬平方米，新增供應量明顯收縮。

6. 上(shàng)海大(dà)宗交易市場

根據高力國(guó)際、CBRE的(de)統計數據，2023全年上(shàng)海大(dà)宗交易共106宗，總成交金額744.49億，其中辦公及綜合體交易共47宗，總交易金額365.24億；商務園區及工業交易共27宗，總交易金額137.26億；零售商業交易8宗，總交易金額59.4億元；酒店/公寓交易共24宗，總交易金額182.58億。

考察具體交易數據，2023年全年上(shàng)海辦公及綜合體類在(zài)總成交金額及總交易宗數的(de)占比均爲(wéi / wèi)最大(dà)，其總交易金額365.24億，占總成交金額比例49.06%；交易宗數47宗，占總交易宗數比例44.34%。商務園區/工業類交易宗數27宗，占比爲(wéi / wèi)25.47%，其總成交金額137.26億，占比爲(wéi / wèi)18.44%。辦公類資産的(de)交易金額占總大(dà)宗交易金額的(de)67.5%，仍占據絕對主導地(dì / de)位。而(ér)酒店及公寓品類受關注度明顯提高，全年交易24宗，占比22.64%，總交易金額182.58億，占比24.52%，較22年增長超過一(yī / yì ／yí)倍。随着消費支出(chū)及商旅的(de)複蘇，越來(lái)越多的(de)投資者正在(zài)将注意力轉向酒店和(hé / huò)零售資産，這(zhè)兩類資産成交總額在(zài)2023年第四季度占上(shàng)海總成交金額的(de)一(yī / yì ／yí)半以(yǐ)上(shàng)。

從投資者類型來(lái)看，全年上(shàng)海境内投資人(rén)活躍度維持高位，其交易宗數達到(dào)46宗，占總交易宗數43.4%；交易金額達315.31億，占總交易金額42.4%，以(yǐ)險資爲(wéi / wèi)代表的(de)傳統機構投資者以(yǐ)及能源類私企的(de)交易活躍度依舊，且更青睐于(yú)相對核心的(de)資産類型。其次，自用型買家交易金額逐季走高，各類産業龍頭企業及金融機構頻頻購入自用辦公物業，全年交易宗數51宗，占比48.11%；交易金額249.51億，占比33.5%。而(ér)外資機構的(de)投資情緒相對謹慎，全年交易9宗，占比8.49%，交易金額179.66億，占比24.1%。

全年來(lái)看，上(shàng)海大(dà)宗交易市場投資型交易依舊占據主導地(dì / de)位，同時(shí)自用型買家需求持續湧現，其中國(guó)企買家的(de)市場占有率逐步攀升，從産業聯動角度出(chū)發，更青睐産業園區及大(dà)虹橋區域辦公樓。可以(yǐ)看到(dào)，投資者結構發生了(le／liǎo)深刻變化，從以(yǐ)外資機構爲(wéi / wèi)主到(dào)内外資機構聯動，再到(dào)地(dì / de)方政府、企業買家、個(gè)人(rén)買家紛紛入場。投資标的(de)也(yě)呈現出(chū)更加多元的(de)特點，辦公樓、長租公寓、産業園區唱主角的(de)同時(shí)，酒店、零售資産、工業廠房交易不(bù)斷。盡管全年交易總額不(bù)及往年，但交易筆數錄得同比76%的(de)增長，市場活躍度可見一(yī / yì ／yí)斑。

7. 結論和(hé / huò)投資建議

本次研究報告主要(yào / yāo)考察2023年全年北京和(hé / huò)上(shàng)海的(de)寫字樓、商務園區以(yǐ)及大(dà)宗交易市場，對于(yú)兩地(dì / de)市場的(de)整體對比總結與未來(lái)投資建議如下：

1）2023年全年北京、上(shàng)海兩地(dì / de)甲級寫字樓市場整體呈現弱複蘇态勢，此前受疫情影響推遲入市的(de)項目于(yú)年内陸續投放，使得兩地(dì / de)市場新增供應明顯回升，其中北京64萬平方米，上(shàng)海187萬平方米。從淨吸納量來(lái)看，北京市場由于(yú)互聯網行業需求萎縮疊加新興産業需求乏力，導緻全年淨吸納量約爲(wéi / wèi)8.6萬平方米，而(ér)上(shàng)海市場大(dà)量新建優質項目爲(wéi / wèi)租戶提供了(le／liǎo)更多選擇，也(yě)推動了(le／liǎo)搬遷意願，全年淨吸納量維持在(zài)64.3萬平方米。預期在(zài)經濟環境持續改善、傳統産業與新興産業動能交替協同發展與産業政策驅動之(zhī)下，兩地(dì / de)辦公租賃需求将緩慢回升，市場複蘇根基進一(yī / yì ／yí)步牢固；

2）兩地(dì / de)甲級寫字樓市場租金及出(chū)租率均有所下滑。相比而(ér)言，北京寫字樓全年市場平均租金及空置率表現優于(yú)上(shàng)海。截至2023年四季度，北京甲級寫字樓的(de)平均租金是(shì)9.8元/平米/天，而(ér)上(shàng)海甲級寫字樓的(de)平均租金爲(wéi / wèi)6.7元/平米/天。北京甲級寫字樓的(de)平均空置率19.8%，上(shàng)海平均空置率20.3%。相比而(ér)言北京甲級寫字樓市場租金回報更好；

3）上(shàng)海甲級寫字樓的(de)未來(lái)供應量遠超北京，北京市場在(zài)2024~2026年的(de)供應放緩，合計有165萬平方米供應入市，年均55萬平方米。而(ér)上(shàng)海市場在(zài)2024~2026年将迎來(lái)400萬平方米新增供應，年均超過130萬平方米，市場長期面臨較大(dà)的(de)去化壓力；

4）當前北京商務園區存量超過上(shàng)海市場，而(ér)未來(lái)新增供應量上(shàng)海将遠超北京。北京市場預計2024~2026年将迎來(lái)174萬平方米新增供應，而(ér)上(shàng)海将迎來(lái)超過300萬平方米的(de)放量供應。盡管上(shàng)海市場産業活力更足，優質項目多點開花的(de)同時(shí)也(yě)帶來(lái)更爲(wéi / wèi)激烈的(de)市場競争。而(ér)受益于(yú)産業園公募REITs的(de)不(bù)斷放開，兩地(dì / de)商務園區類項目均受到(dào)投資人(rén)的(de)持續關注；

5）從大(dà)宗交易數據來(lái)看，2023年度上(shàng)海市場的(de)大(dà)宗交易活躍性和(hé / huò)資産流動性要(yào / yāo)好于(yú)北京市場，投資者普遍認爲(wéi / wèi)上(shàng)海的(de)資産更具性價比，而(ér)法拍資産的(de)成交單數也(yě)有明顯攀升。其中，自用型買家在(zài)兩地(dì / de)市場成交額占比均超過三分之(zhī)一(yī / yì ／yí)，在(zài)北京市場更是(shì)上(shàng)升到(dào)絕對主力的(de)位置。同時(shí)，内資投資人(rén)在(zài)兩地(dì / de)市場的(de)成交額占比也(yě)均超過三分之(zhī)一(yī / yì ／yí)，投資意願持續回暖。而(ér)外資機構仍處于(yú)觀望階段，出(chū)手更爲(wéi / wèi)謹慎；

6）從資産品類來(lái)看，辦公樓以(yǐ)及商務園區仍是(shì)最主流的(de)交易品類，以(yǐ)内資買家的(de)自用及核心資産配資需求爲(wéi / wèi)主，其中國(guó)資背景企業異常活躍。同時(shí)，以(yǐ)商務園區、廠房及長租公寓爲(wéi / wèi)代表的(de)新經濟資産自年初以(yǐ)來(lái)投資熱度頗高，而(ér)伴随消費回暖及旅遊複蘇的(de)信号出(chū)現，傳統五星級酒店資産在(zài)年内受到(dào)私人(rén)買家的(de)追捧；

7）展望2024年，辦公市場受供需兩端影響，未來(lái)短期内辦公租賃市場仍然存在(zài)不(bù)确定性，抗壓性強的(de)核心型資産仍是(shì)投資人(rén)更爲(wéi / wèi)青睐的(de)标的(de)，高品質辦公樓以(yǐ)及現金流穩定的(de)産業園區将更加值得關注，公寓及酒店資産的(de)投資熱度也(yě)将有所持續。另外，新經濟熱門賽道(dào)将持續活躍，長租公寓尤其R4用地(dì / de)項目可能成爲(wéi / wèi)市場焦點，而(ér)生命科學産業園及物流園區将在(zài)競争中呈現出(chū)分化局面。同時(shí)，在(zài)消費類基礎設施REITS多單成功獲批的(de)利好下，零售類資産将獲得更多機構投資者的(de)關注。